东莞“工改M1”意见稿引争议：为高端企业腾挪空间园区租售比例难平衡
近年来，“工改M1”类城市更新越来越受重视，但与之对应的是各类争议。
东莞市自然资源局近日发布了《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》征求意见稿，涉及产权分割、分割转让、不动产登记办理、抵押权登记办理等。
相较此前的政策，本次意见稿明确了产权分割细则，存量“工改M1”最高分割转让比例为70%，竣工验收后不动产可转移登记的比例为30%，剩余40%需项目达产验收后才能不动产转移登记。
业内人士认为，本次意见稿从分割销售面积段、分割比例等提出细则，一定程度上提高了企业的准入门槛，为高端企业入驻腾挪出产业空间，有利于东莞产业转型升级，同时也表明了东莞市在拓展工改连片开发项目的决心和进度。
不过，也有企业向南方财经全媒体记者“喊难”，主要原因在于两点，一是产业园区租售比例无法平衡下的现金流困局；二是进一步加剧了入驻企业的观望心态。
M1，指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的一类工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。目前，东莞的产业用地主要以M1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指标很难满足产业发展的需要。
2021年10月，东莞发布了关于《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（公开征求意见稿）》，政策的目的是规范“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记工作，促进镇村工业园改造提升。
不过，彼时政策规定最高不动产转移登记比例为70%，但没明确拆分为竣工验收和达产验收两部分比例。
本次意见稿中明确规定，存量“工改M1”最高分割转让比例为70%，竣工验收后不动产可转移登记的比例为30%，剩余的40%需要项目达产验收后才能不动产转移登记。
纠结的焦点在于存量“工改M1”的分割转让比例问题——本次意见稿划分“30%”“40%”两档比例，其中40%的部分在企业达产后才能转移登记，将影响园区的现金流及整体开发。相关企业方诉求不一，有的认为应统一按照70%的比例进行分割；有的则强调要“协商一致”。
分割转让规则如何界定，极大地延长了园区资金回笼周期以及加剧了入驻企业观望的心态。一位持“统一70%比例分割”意见的产业园区相关人士认为，统一比例分割，更能有助于入驻的规上企业增资扩产，同时解决企业扎根发展的可持续性问题，“但按照最新的意见稿内容来看，规上企业关注的生产空间产权问题，也成为我们产业园开发运营主体们的难题。”
事实上，东莞的产业园面积，几十万平方米居多，甚至也有上百万平方米，说大不大，说小不小。
一个企业承担产业园的综合开发，除自用的部分以外，还会招引规上企业，从而获得一部分资金，再进行园区后续的滚动开发。上述人士表示，“规上企业一般都有购买厂房需求，如果按照意见稿规定达产验收后才能转移登记40%部分，意味着剩余40%部分难以找到规上企业。”
上述人士也提到，入驻企业关注稳定性和长期回报，购买需求大于租赁，同时企业也有利用厂房物业进行抵押的融资需求。
不可否认的是，“工改M1”项目如何达到租售平衡、激发企业活力，是个众口难调的问题。
另一位受访的园区负责人向南方财经全媒体记者表示，企业工改本身利润低，主要依赖运营方式回本，一定比例的分割转让能够促进企业回笼资金，但每个园区具体情况并不一致，不能“一刀切”，“具体比例可以进一步与企业‘协商’或根据具体园区灵活制定，这样一来减少了园区的成本压力，同时也满足了市场多样化的需求。”
一位长期关注东莞产业地产的专家告诉南方财经全媒体记者，本次意见稿旨在提高企业准入门槛，聚焦引入那些能完成税负要求的高端企业。
企业在入驻园区以后，除了投产达产的考核外，还有一定的税负要求。上述人士按100万元的税收标准举例，他认为，那些正处于高速增长或踩在行业风口的企业，几年之内完成税收指标并不难。但在如今复杂的经济形势下，一些小企业则难以完成“工改M1”项目的产值和税收要求。
东莞以制造业立市，过去很长时间，东莞一直将稀缺的土地资源倾斜到工业用地上。譬如，东莞探索“工改”的发展进程中，2009年至今相继出台了70多部相关政策，先势利导优化升级产业发展空间。近年来，东莞聚焦“科技创新+先进制造”，这座制造业大市不仅要更好地规范和优化新型产业用地管理，同时也要引导创新产业、新动能集聚。
受访专家向南方财经全媒体记者表示，从政府的层面而言，提高企业的准入门槛对东莞产业转型升级是有利的，“如今的东莞，以先进制造业为主体的现代产业体系初步形成，上述政策能有效地在有限的空间里，聚集更多的高端制造业和科技型企业，从招引的源头上加速东莞制造业产业转型升级。”
另外，随着产业转型升级的进一步深入，东莞不断承接广深港等城市的产业外溢，企业新增用地需求迫切。一位产业地产的研究人员表示，“对于现阶段的东莞而言，不缺地，特别是零碎的土地，缺的是能够连片开发的工业用地。”
站在城市产业发展的角度，东莞希望结合自身产业发展优势发展战略性新兴产业，加快提升镇村工业园改造，推进“工改工”类城市更新，为优质项目提供承载空间，让城市更新工改M1成为东莞工业用地主要的更新方向之一。
南方财经全媒体记者留意到，本次意见稿提出，“工改M1”项目全部工业生产用房（含自持、赔付或贡献用房）均可进行产权分割，并按幢、层等固定界限作为基本单元，每个基本单元的套内建筑面积不少于1000平方米。
本次意见稿印发实施前在建或已竣工的存量“工改M1”项目，按基本单元建筑面积不少于500平方米执行。分割转让规定方面，除自持用房外，“工改M1”项目其他工业生产用房均可进行转让；行政办公及生活服务设施等配套用房不得转让。
业内人士认为，此次意见稿对东莞产业发展释放出两点利好信息：一是对不动产权登记细分为存量与增量厂房进行规范，并且对增量厂房产权登记申请流程进行分阶段实施，体现了政府对产业载体产权落地路径的明确和认可；二是从分割销售的面积段、分割比例等提出细则，表明市政府在拓展工改连片开发项目的决心和进度。
受访专家普遍认为，这次只是意见稿，靴子并未最终落地。但从现有细则来看，对东莞的产业升级和企业招引，既是挑战，也将是契机。
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