厂房租金逼近写字楼宁波工业地产租售两旺说明了什么？
“我的时代在背后，突然敲响大鼓。”2023年序幕拉开，犹如北岛诗中所描写的这样。
ChatGPT开启人工智能大戏，硅谷银行破产“灰犀牛”突如其来，全面注册制引领A股市场大变局全球产业大事件不断。
贸易摩擦、地缘冲突、全球通胀、产业换挡、产能过剩、需求不振诸多不确定性仍在。但经济复苏的预期是确定的。
“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”
今起，我们推出“春江水暖谁先知”系列报道，试图通过厂房租金、商铺租赁、商务酒店，感受经济复苏的热度，也追寻那些砥砺奋进的先行者，看看他们在干什么，听听他们穿越周期的故事。
知易行难，但不行更难。让我们在不确定的世界里拥抱彼此，面朝大海，春暖花开。
“判断经济好坏，我只重视一个价格，那就是厂房租金。”这是著名经济学家张五常挂在嘴边的话。
宁波作为中国乃至全球制造业单项冠军和“专精特新”企业最多的城市之一，巨量的关键基础件在这里研发、设计、制造。可以说，宁波厂房租售的活跃度和价格浮动，不仅是宁波制造业的“晴雨表”，也反映着全球制造产业链的冷暖。
那么，今年一季度，宁波厂房租售市场如何？
“好厂房租金已逼近同区域写字楼”
众创汇乂支点科技孵化器的负责人胡圣德从事工业厂房租赁和运营已整整10年了，目前在高新区、慈溪新浦、江北甬江街道等地运营一些厂房和园区，并开展先进制造业企业孵化和“腾笼换鸟”。
“从今年一季度看，厂房租赁情况要优于去年同期。像我们在高新区的众创汇乂支点科技孵化器这样地理位置比较优质的区域，目前都是满租，且租金已逼近同区域的写字楼。”胡圣德说。
以乂支点科技孵化器的厂房为例，2019年涨价后，月租均价达32元/平方米左右(含物业费)，而同区域的写字楼月租为35/平方米至50元/平方米(含物业费)不等。32元/平方米的月租已经较10年前翻了一番左右。
10年前，厂房月租是15元/平方米，经过三四个调价周期，涨幅较高的是疫情前的一个周期，也就是2018年前后，高新区厂房出租金普遍从24元/平方米左右涨到30元/平方米以上。
胡圣德介绍，“目前这个周期，按照这段时间的询盘情况，预计租金还会上调。”
鄞州区潘火街道的锐鼎加速器与高新区的情况差不多，需求也较为旺盛。锐鼎加速器负责人包玲丽表示：“之前，我们的月租是23元/平方米至25元/平方米，今年已涨到28元/平方米以上。最近，园区里有一家企业因为扩产能搬到了自建的大厂房，因此退租。而这套2000多平方米的厂房寻租信息挂出后，就引来许多企业询盘，很快就租出去了。新承租的客户是做机械自动化设备的。”
据包玲丽介绍，就潘火区域来说，目前基本是满租，且今年一季度询盘的客户数环比、同比都明显增加，成交速度也明显加快。
从市六区看，北仑新碶、戚家山、小港，鄞州的潘火、姜山、云龙、咸祥，镇海的骆驼等工业集聚区，配套较为成熟的工业园区内的厂房，月租金都接近甚至突破30元/平方米。今年一季度的成交也较去年活跃了不少。
奉化中交未来城负责人称，他们位于方桥和江口之间的未来城厂房，今年询盘的人数也明显上升。但受制于区位成熟度和本身较高的定价，成交增幅尚不明显。
海曙洞桥一位厂房中介也表示，租金上涨不明显，但交易明显回暖，总体趋势向好。
除了租赁，工业厂房的出售交易也较去年明显回升。
万洋是宁波工业地产的龙头企业，自2018年首个工业小微园项目落地慈溪掌起镇以来，万洋集团在宁波各区(县、市)在建及交付项目共17个，总开发面积近500万平方米。
万洋浙东区域负责人陈先生表示，开年后，整个浙东的情况都比去年年底有了明显好转。
去年下半年，有一些客户反复询盘但迟迟没有签约，观望情绪渐浓。但过完年至今，尽管他们的价格较去年四季度已环比涨了5%左右，但许多原本观望的客户签约非常积极。
今年第一季度，万洋浙东(宁波)在售项目3个，签约企业近10家，总计面积超3万平方米，签约企业行业以汽车零部件、塑机装备制造居多。
在万洋慈余片区的某众创城项目，记者采访了几位近期签约的企业负责人。做汽车零部件生意的张先生在这个项目中买了一套1700平方米的厂房，用来生产新能源车载冰箱。“我们是做新能源汽车零部件产品的，在配套过程中，客户提出新的需求，我们就买了这个厂房，用于新赛道的布局。”张先生说。
另外一位史先生专注于叉车配件生产。他说，今年，他最大的客户如意集团订单量增加，他便增资买下4000平方米的厂房，用于扩大产能。
众所周知，叉车是工厂或仓库搬运货物的刚需工具，这类工具的需求量增加，也反映了工业生产正在逐步恢复中。“虽然我们许多项目已经售罄清盘，但仍有许多客户打来电话询盘。这种情况有点像疫情前的旺季。”陈先生表示。
尽管这个工业地产市场回暖明显，但从具体的单套成交面积看，投资者仍保持一丝步步为营的谨慎。
一位工业地产销售告诉记者，以往大环境好的时候，客户下单都是比较粗线平方米厂房，可能会买下2000平方米。而现在都是量入为出，算得比较细致，产能多少就买多大的厂房。
“从年后的成交看，还是小面积的厂房成交较为活跃。”中交未来城招商负责人表示。
作为全球制造业基地之一，宁波工业厂房的需求一直存在，无论租赁还是买卖，交易活跃度一直较高，但目前尚缺少一个供需对接的公共平台。
“我们很希望政府能建立一个公共交易的平台。”胡圣德说，“或者是第三方统一的租赁信息平台也可以，像住宅市场一样。”
但厂房交易市场有一个比较突出的问题。一位不愿透露姓名的工业园区管理人员告诉记者，宁波工业用地较为稀缺，许多企业拿地建厂时享受一企一策优惠。他们与当地政府有约定条件如需自持物业多少年、总产值多少、亩均产值多少、利税多少、行业限定等。这导致一旦他们出租或出售就违反了享受政策时的承诺。而企业经营又不可能一帆风顺，总有减产甚至停产的情况出现。一旦停产就导致厂房空置，又不能出租、出售。因此，造成厂房资源配置受限。
如何破解一系列问题？建设工业厂房租赁、出售的交易平台，或许是宁波应该研究的问题。
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今起，我们推出“春江水暖谁先知”系列报道，试图通过厂房租金、商铺租赁、商务酒店，感受经济复苏的热度，也追寻那些砥砺奋进的先行者，看看他们在干什么，听听他们穿越周期的故事。
知易行难，但不行更难。让我们在不确定的世界里拥抱彼此，面朝大海，春暖花开。
“判断经济好坏，我只重视一个价格，那就是厂房租金。”这是著名经济学家张五常挂在嘴边的话。
宁波作为中国乃至全球制造业单项冠军和“专精特新”企业最多的城市之一，巨量的关键基础件在这里研发、设计、制造。可以说，宁波厂房租售的活跃度和价格浮动，不仅是宁波制造业的“晴雨表”，也反映着全球制造产业链的冷暖。
那么，今年一季度，宁波厂房租售市场如何？
“好厂房租金已逼近同区域写字楼”
众创汇乂支点科技孵化器的负责人胡圣德从事工业厂房租赁和运营已整整10年了，目前在高新区、慈溪新浦、江北甬江街道等地运营一些厂房和园区，并开展先进制造业企业孵化和“腾笼换鸟”。
“从今年一季度看，厂房租赁情况要优于去年同期。像我们在高新区的众创汇乂支点科技孵化器这样地理位置比较优质的区域，目前都是满租，且租金已逼近同区域的写字楼。”胡圣德说。
以乂支点科技孵化器的厂房为例，2019年涨价后，月租均价达32元/平方米左右(含物业费)，而同区域的写字楼月租为35/平方米至50元/平方米(含物业费)不等。32元/平方米的月租已经较10年前翻了一番左右。
10年前，厂房月租是15元/平方米，经过三四个调价周期，涨幅较高的是疫情前的一个周期，也就是2018年前后，高新区厂房出租金普遍从24元/平方米左右涨到30元/平方米以上。
胡圣德介绍，“目前这个周期，按照这段时间的询盘情况，预计租金还会上调。”
鄞州区潘火街道的锐鼎加速器与高新区的情况差不多，需求也较为旺盛。锐鼎加速器负责人包玲丽表示：“之前，我们的月租是23元/平方米至25元/平方米，今年已涨到28元/平方米以上。最近，园区里有一家企业因为扩产能搬到了自建的大厂房，因此退租。而这套2000多平方米的厂房寻租信息挂出后，就引来许多企业询盘，很快就租出去了。新承租的客户是做机械自动化设备的。”
据包玲丽介绍，就潘火区域来说，目前基本是满租，且今年一季度询盘的客户数环比、同比都明显增加，成交速度也明显加快。
从市六区看，北仑新碶、戚家山、小港，鄞州的潘火、姜山、云龙、咸祥，镇海的骆驼等工业集聚区，配套较为成熟的工业园区内的厂房，月租金都接近甚至突破30元/平方米。今年一季度的成交也较去年活跃了不少。
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海曙洞桥一位厂房中介也表示，租金上涨不明显，但交易明显回暖，总体趋势向好。
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万洋是宁波工业地产的龙头企业，自2018年首个工业小微园项目落地慈溪掌起镇以来，万洋集团在宁波各区(县、市)在建及交付项目共17个，总开发面积近500万平方米。
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另外一位史先生专注于叉车配件生产。他说，今年，他最大的客户如意集团订单量增加，他便增资买下4000平方米的厂房，用于扩大产能。
众所周知，叉车是工厂或仓库搬运货物的刚需工具，这类工具的需求量增加，也反映了工业生产正在逐步恢复中。“虽然我们许多项目已经售罄清盘，但仍有许多客户打来电话询盘。这种情况有点像疫情前的旺季。”陈先生表示。
尽管这个工业地产市场回暖明显，但从具体的单套成交面积看，投资者仍保持一丝步步为营的谨慎。
一位工业地产销售告诉记者，以往大环境好的时候，客户下单都是比较粗线平方米厂房，可能会买下2000平方米。而现在都是量入为出，算得比较细致，产能多少就买多大的厂房。
“从年后的成交看，还是小面积的厂房成交较为活跃。”中交未来城招商负责人表示。
作为全球制造业基地之一，宁波工业厂房的需求一直存在，无论租赁还是买卖，交易活跃度一直较高，但目前尚缺少一个供需对接的公共平台。
“我们很希望政府能建立一个公共交易的平台。”胡圣德说，“或者是第三方统一的租赁信息平台也可以，像住宅市场一样。”
但厂房交易市场有一个比较突出的问题。一位不愿透露姓名的工业园区管理人员告诉记者，宁波工业用地较为稀缺，许多企业拿地建厂时享受一企一策优惠。他们与当地政府有约定条件如需自持物业多少年、总产值多少、亩均产值多少、利税多少、行业限定等。这导致一旦他们出租或出售就违反了享受政策时的承诺。而企业经营又不可能一帆风顺，总有减产甚至停产的情况出现。一旦停产就导致厂房空置，又不能出租、出售。因此，造成厂房资源配置受限。
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