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国泰君安：G金桥地产租赁经营典范估值优势明显

admin7个月前 (09-24)镇江产业信息17

　　近期房地产板块异常活跃，成为了中石化股改停牌期间支撑大盘股指向上的主要力量，而人民币升值的长期强烈预期又使投资者看到了房地产板块凸现的财富效应。另一方面，近期政府在房地产的宏观调空上也频频出手，先有《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，现在建设部、发改委、工商总局又联合开展为期1年的房地产交易秩序专项整治活动。

　　这些宏观调空对房地产行业是一个长期良性发展的规范，相应，二级市场上房地产板块中的优质股依然值得关注。600639G金桥(行情论坛)，上海地产股的龙头，土地储备丰厚，作为地产租赁经营的典范，业绩持续增长的前景看好。

　　首先，先从《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中来了解一下宏观调控的新政策。《通知》的核心要点在于加大土地调控力度，这意味着在未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。在人民币升值，大量资金投入中国房地产的情况下，土地供应紧张会使地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率。所以，对于拥有大量土地储备的地产股来说，有着一定的比较优势。G金桥就有着丰厚的土地储备，从公开资料显示，金桥功能区已由原来开发区的27平方公里大幅扩大至92平方公里，目前仍处于大面积未开发状态，有待开发的土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业建设，其中厂房仓储、居?⑴涮孜镆蹈髡?/3，预计能给公司继续增加100万平米的收租物业。除此之外，公司尚有约38万平方米出租土地，于90年代金桥建设初期，根据当时市场状况而低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入。而在开发区外，公司刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万，分别建设为“碧云新天地”三期、四期、金杨高层，都将为公司后期利润增长做出殷实的基??

　　联系《通知》内容，再深入联想，由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，因此，拥有出租等物业地产优势的个股值得关注，而G金桥正是地产租赁经营的典范。在5月发表的《国务院出台“新六条”，建议转持防守型地产股》的报告中，已经明确提出：“从长期来看，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。房地产股票投资开始进入第二阶段，物业出租型的公司将逐步取代开发类的公司成为投资者偏好的主流。

　　浦东金桥是上海蕞重要工业区之一，汇集了众多跨国企业和海外办事机构，G金桥高附加值、高增长的租赁业务正好在开发区内快速发展。目前，公司可出租厂房和仓储面积达到 80 万平方米，出租率预计超过75%。预计到2007年年底，厂房和仓储的可出租面积达到90万平方米。除土地、厂房和仓储出租外，公司还有约40万平方米左右的住宅、写字楼、商业用房出租，主要位于公司重点开发的碧云国际社区。“碧云花园”、“碧云别墅”、“碧云新天地”等房地产项目均已竣工，租售情况良好。“碧云新天地二期”更是实现销售收入2.56亿元，净利润1.42亿元，是公司一季度净利润同比增长163.63%的主要原因。

　　在05年的年报中，G金桥的租赁业务收入已经占到总收入的将近60%，成果显著。而鉴于大量土地的储备以及各项房地产项目租赁情况的良好，在未来5年内，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，将促使公司业绩大幅提升。

　　此外，根据G金桥05年的年报显示，公司投资交通银行626.25万元，占其总股本比例为0.03％、国泰君安766万元(创新试点类券商)，占其总股本比例为0.21％；海通证券2040万元(创新试点类券商)，占其总股本比例为0.31％；东方证券8190万元(创新试点类券商)，占其总股本比例为3.73％。这隐藏的金融题材使G金桥具有了上海本地金融股特色，金融题材值得挖掘。

　　G金桥06年中期业出现明显增长，未来成长性良好，而作为典型商业地产品种，人民币升值的长期预期对该股构成推动作用。作为一个老牌的上海本地浦东龙头以及特点鲜明的租赁业务，该股一直受到包括QFII在内的众多机构的关注，根据半年报显示，基金持股数量增加了12.39%，社保基金持股数量增加了14.17%。该股目前处于阶段性整理洗盘过程，后市一旦涨升将连续拉升，值得投资者密切关注。

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