招商北固湾营销策划方案ppt

admin1年前 (2024-09-24)镇江产业信息32

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　招商●北固湾营销策划方案;;城市篇;城市及区域概况;城市宏观概况;全市总面积3843平方公里，其中市区面积1089平方公里。全市下辖3区3市，3区：京口区、润州区和丹徒区；3市：句容市、丹阳市和扬中市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。 ;城市空间格局 ——“一城两翼，南山北水，π格局” ;;人口、人均GDP;小结;市场篇; 从土地成交量来看，08年-11年镇江土地成交量一直呈上升态势，10年全年成交商住用地53辐，出让土地总建339.5万㎡。11年上半土地成交19辐，成交总建233.8万，成交面积同比去年依然有所增加。从土地成交价格来看，08-11年镇江土地成交价格逐年上升，年平均增长率保持在20%左右。; 从上图我们可以看出08-11年镇江商品房成交呈上升态势，09年出现了较大的增长，整体上年成交量维持在220万㎡左右。上述统计中包括拆迁安置房???实际上镇江每年商品房成交量在200万㎡以下，成交量依然较低。; 近几年镇江住房成交价格有了较大幅度的增长，从08年的4000元/㎡增加到11年的6308元/㎡，年平均增长率达到19%。从成交面积看，主力成交产品面积趋于减少，11年平均成交面积在100㎡左右。; 11年镇江房地产市场发展平稳，受到房地产调控政策的影响相对较小，5月底新开盘项目较多，所以6月、7月成交量有所放大，预计下半年开发商推盘量将加大，市场竞争趋于激烈。;;;;;小结;项目本体篇;;;项目西面道路情况;;项目周边江景资源丰富，北侧滨水路，滨江风光带，风景十分优美。;1;;;;;;项目定位;综合开发商需求，结合市场特征与基地条件，项目发展方向为：;;寻找新的市场需求; 历史文化名城镇江，至今已有2500多年的历史。东汉末年，孙权从苏州迁到镇江建都，定名京城，不久又西迁南京，镇江改称京口。千百年来，历代名流大家纷至沓来，放歌题咏，挥毫泼墨，李白、白居易、苏轼、陆游、文天祥等人都留下了瑰丽的诗文。更有《白蛇传》－“水漫金山”、《三国演义》－“甘露寺招亲”、“梁红玉击鼓战金兵”等神话传说和历史故事，给镇江增添了神奇美丽的色彩。; 永遇乐●京口北固亭怀古辛弃疾千古江山，英雄无觅，孙仲谋处。舞榭歌台，风流总被，雨打风吹去。斜阳草树，寻常巷陌，人道寄奴曾住。想当年、金戈铁马，气吞万里如虎。元嘉草草，封狼居胥，赢得仓皇北顾。四十三年，望中犹记，烽火扬州路。可堪回首，佛狸祠下，一片神鸦社鼓。凭谁问，廉颇老矣，尚能饭否。;江山如画的镇江，千古风流的镇江，随风而去，留下的是无尽的思绪。;江山之外，镇江还缺什么？;纽约有长岛;镇江有？;2011发现镇江，一个世界级的北固湾;美玉浮尘;客群篇;; 以物业类型、总价这两个最基本的刚性指标，匡定项目所针对的细分场，甄别出目标人群的社会特征，以备对其进行洞察。这是基础性工作，运用“住宅与实际收入的对应共生模型”来完成这项工作。;;;居住品质提升型;目标客户画像;客户背景：王先生，38岁左右，江滨医院主任医师，与父母分开住，共两处住宅，打算都卖掉，买个大点的别墅和老人住在一起。置业经历：三次置业主要吸引点: 靠近市区、环境好、物业服务客户语录：如果在镇江买房子，就打算买别墅了，因为身边的朋友都买别墅了，现在贷款有点难，看看再说吧。 ;客户背景：李先生，32岁左右，茶叶店老板，外地人来镇江时间不久，目前租房居住。经历：首次置业主要吸引点: 交通便利、总价合理客户语录：想买个90㎡以下的两房，房子不要太贵，有公交车。 ;;;营销策略的思考。;;;具有国际视野和高端审美观的企业;WHAT IS 北固湾？;「中心城区，创领国际社区」;北固湾在镇江滨江项目中极具代表性，既可望江，又可近享滨江北固山景区天然氧吧与滨江风光带的时尚气息，75万方造城级规模，将在镇江树立大型国际化生活社区的典范。;规划整体的中心奢华园林，35%的绿化率，仅20%的建筑覆盖率，成就了极大的视野空间。高层滨江观景美宅，气势非凡，把“欲穷千里目，更上一层楼”的人生哲学与建筑美学合二为一。;休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际多元品质生活;幼儿园、体育配套、老人活动中心、亲子乐园等丰富的国际化各类商业、生活配套，充分保证国际品质的便利生活。;「高尚物业」;北固湾的关键词;70万方，镇江首席滨江花园国际生活区;营销篇;打造全市标杆，树立招商地产品牌。树立项目高端圈层定位，营造奢侈化、品牌化、国际化的大盘形象。实现项目量价关系的和谐统一，相辅相承。;营销推广范围;形象面;如何树立招商北固湾——镇江第一生活制高点？;招商生活馆的建立：品质、品牌、品位;营销策略实施; 招商品牌历史展示招商所开发楼盘展示招商镇江品牌展示馆提升招商在镇江市场的品牌认知度 ;营销策略实施;招商之路;销售道具;实景样板段展示;;;样板段选择原则：１、与售楼处形成一整体，利于展示效果；２、与售楼处行走动线、所包含景观和户型较为完整和丰富；４、对于工程的干扰和影响最小；;;工学馆展示;将建材、工法进行实物展示，在建筑完工之前，给消费者最真实的感知。随时展示“一般的怎样”，“国际级好的怎样”，“我的怎样”让客户学会挑选品质产品，给自己最好的选择。;如艺术殿堂版的品质与品位;铺陈高端气象，感知尊贵格调;样板间光、影、风、情、境、景的塑造;欧洲奢华风格;东南异域风格;卧室;上述的营销模式可以达到预期的销售目标么？;新政之下，镇江房地产市场原有客户构成面临重新洗牌，所谓原有的已购房客户数据库营销方式将失去意义！必须改原先坐等式销售方式为走出去营销，进行狼性的行销模式，最终获得全面的成功！;狼性行销团队，全覆盖区域扫描客户；专属大客户经理直销谈判…… 点对点式销售说辞、销售道具；分点布控，点对点巡展，精准出击目标；专项产品发布会；客户资源整合； …… ……;全城皆为售楼处;思源与您共期待招商○北固湾营销的成功上映;思源服务体系;思源认为，拥有卓越的团队管理和流程组织能力，将提升整体工作的精确度和效率，于此，对于下关滨江重案项目，独有WBS体系，确保以总部决策—南京执行紧密协同体系，快速有效地组织开展工作;项目管理满意度管理资源管理;项目管理 ;满意度管理;资源管理;外界支持;北固湾项目决策委员会;内部管理模式：三套车、三条线、三垂直三套车：项目部管理人员的配置：项目总监+策划负责人+销售负责人三条线：项目专业人员配置：策划+销售+品管，坚持品管从公司委派三垂直：三方面的工作总部进行垂直管理：财务、人力资源、品质管理;1、公司对项目管理分三个层面：总部、分公司、项目部。总部负责重大项目的关键节点的决策；项目部总监及策划负责人、销售负责人组成的三套车负责项目的日常管理。 2、对项目运作过程，利用项目管理的WBS理论，把项目从与发展商签约到最终住户入伙的整个工作流程标准化，明确了200多个节点，每个节点都有明确的工作成果要求和评审机制，确保工作质量达标。 ;3、对项目运作的节点，抽取其中比较关键的节点形成二级节点和一级节点，一级节点（比如拿地建议、项目定位、推盘策略、开盘定价等）必须通过公司总部的评审，才能报给开发商。 4、根据WBS工作标准，公司开发了一套项目管理软件，所有项目运作的情况全部体现在系统中，公司总部可以随时了解任一项目的工作进度和质量。 ;谢谢聆听

　　GB T 32610-2016_日常防护型口罩技术规范_高清版_可检索.pdf