【专业市场】镇江西津渡文化创意产业园业策划
【专业市场】镇江西津渡文化创意产业园业策划
126changanx30项目分析长江路海事大楼自来水公司果品批发市场工厂日均铺面租金05095元本项目长江路临近项目段主要业态126changanx31项目分析日均铺面租金0407元道路均为双向车道迎江路临近项目段主要业态长江路126changanx32西津渡文化创意产业园老工业厂房老仓库等优秀历史建筑浓缩了19世纪以来镇江城市和工业文明的发展史为创意产业提***了得天独厚的空间资源项目建筑结构属于敞开式层高5米以上视觉开阔适合创作需要项目位于西津渡历史街区面临长江风景带项目紧邻镇江博物馆依托西津渡千年历史文脉具有浓郁的文化底蕴目前已有镇江民间艺术馆镇江国画院正在形成镇江文化创意集聚区目前镇江大量步行街商业项目在建或已建成由于镇江商业持续利好后期将还有大量的商业将投入市场因此镇江市中心在未来的一段时间仍将是消费的主要方向未来的镇江商业市场竞争将非常激烈优势strengths劣势weaknesses机会opportunities威胁threats项目swot分析市区的景点主要集中在金山寺北固山焦山等在几个景点中本案的知名度相对处于劣势项目项目周边市政商业商务配套较少目前西津渡区域人流量稀少商业氛围较为冷清除游客以外该区域商业极少有本地人问津本案属于政府规划中的西津渡古文化旅游一条街而且是镇江唯一旅游文化商业街政府重视在产品在充分规划后将产品打造成为镇江的具有历史文化特色的旅游休闲时尚景点将为本案带来大量的人流千年文化与创意产业的结合必然产生镇江独树一帜的项目该项目不仅会成为镇江的历史文化与时尚结合的典范也将成为长三角的历史文化时尚典范
西津渡文化创意产业园项目商业策划框架
全球创意产业 江苏创意产业 镇江创意产业
贯彻西津渡历史文化街区整 体规划，融文化、创旅游为 一体而又糅合各类时尚元素
用地性质 本地块性质为工业厂房，属于西津渡历史文化街区 东片保护更新工程。 规划指标 项目建筑总面积约为20000平方米 容积率约0.59 建筑密度约27.6% 地块现状分析 项目用地原为镇江租界的一部分，位于镇江市西北 部。用地东北由长江路、迎江路围合，南靠云台山 麓，西侧至西津渡街。用地范围内现存原亚细亚火 油公司（即现镇江民间艺术馆，一度曾为江边支局 ）、税务司公馆、工部局巡捕房三座租界建筑。
镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集 工业、港口、旅游为一体的历史文化名城。镇 江市位于江苏省中部，长江下游南岸，西接南 京，东邻上海、苏州、无锡、常州，北与扬州 隔岸相望。总面积3843平方公里，总人口 266.67万。民国时期于1929年后为江苏省会。 1949年解放以后设镇江市。1983年升省辖市。 全市现有文物保护单位125处，其中省级以上 保护单位19处。1986年被确定为国家历史文化 名城。
镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风 貌，一向以天下头部江山而名闻四方。金山 之绮丽，焦山之雄秀，北固山之险峻，丰姿各 异，人称京口三山甲东南；南郊的鹤林、竹 林和招隐三寺，山岭环抱，林木幽深，又延伸 入城，被誉为城市山林。 南山国家森林公园 峰峦叠翠，环境幽雅。
近年来镇江市国民经济综合实力显著增强，经济总量持续增长，2006年地区生产总值突破千亿元大 关，标志着镇江发展迈入了新阶段。这些数据表明镇江的城市经济处于健康快速发展的阶段，这为文 化繁荣的发展提***了良好的经济环境支持。 2006年镇江市经济社会稳定快速发展，据统计资料显示，城镇集体以上单位在岗职工年平均工资达 22924元，同比增长15.2％，居民消费能力进一步提高。
指标 年份 镇江旅游总收入 旅游总收入占镇江GDP比重 旅游增加值占镇江GDP比重
“十五”期间镇江旅游业在国民经济的份额
按以上数据，镇江市旅游业大体上可以在本市国民经济的总体发展中起到每 年拉动GDP增长一个以上百分点的作用。去年上半年，镇江以旅游业为支柱的 服务业占财政收入的比重达到了41.3％，新增就业岗位有80％来自服务业。
但在全国的旅游形式不断升温，旅游市场逐渐火爆的时候，镇江的旅游市场 一直不温不火，与周边的城市相距甚远，来镇江的游客也是来去匆匆，走马观 花，半天时间就能游完三山，大多数外地旅行团只是把镇江的作为南京、扬州 的顺道景点，在镇江逗留一天以上的很少，2005年旅游人均消费100元不到， 旅游相关产业的整合和创新发展势在必行。
素有“江南头部渡”、“中国古渡博物馆”美誉的西津渡古街创建于六朝时期，距今已上千年历 史，是镇江古迹保存蕞多、蕞完好的地区，也是研究我国长江和运河交通史的重要文物佐证，并 获得国内古街中唯一一个联合国亚太文化遗产奖。
西津渡古街全长约 1000 米 ，始创于六朝时期，历经唐宋元明清五个朝代的建设，仍保留着古朴 典雅的风情。街中心的古津渡口，曾是马可•波罗的登岸处。因此，整条街随处可见六朝至清代的 历史踪迹。西津渡，三国时叫“蒜山渡”，唐代曾名“金陵渡”，宋代以后才称为“西津渡”。 这里原先紧临长江，滚滚江水就从脚下流过。清代以后，由于江滩淤涨，江岸逐渐北移，渡口遂 下移到玉山脚下的超岸寺旁。当年的西津古渡现在离长江江岸已有 300 多米距离。
西津渡是镇江历史文化名城的“文脉”所在。这里共有文物保护单位 12 处，其中国家级文物保 护单位 1 处，省级文物保护单位 2 处。西津渡古街救生会、昭关石塔、观音洞的维修和保护，获 联合国教科文组织 2001 年亚太地区文化遗产保护杰出项目奖。
近几年镇江商业项目如雨后春笋般不段茁壮成长,商业网点的布局更加科学合理.但整体规模还有 长期发展的空间.新的消费模式,消费理念也在不断的推层出新.大型购物中心与各类特色的商业街、 大卖场的新建活跃了镇江零售业消费品市场。但消费层次相对较低，休闲娱乐休闲等高档消费产 业薄弱。商业运营能力单薄，其丰富的旅游资源、人文资源、历史资源、自然资源没有充分的利 用。
20年前的镇江，大西路曾经的辉煌令今天的许多老镇江人还记忆犹新。90年代开始，随着大市 口中百二店的改造，昔日的镇江商圈随着镇江商城的崛起而斗转星移。随后的华联商厦、镇江商 业大厦更坚实地奠定了大市口作为镇江新的商业中心地位，大西路的商业地位至此被彻底淘汰出 局。 十多年过去了，大市口商区作为镇江的城市中心，一直垄断着市区80%以上人口的消费群体 ，近郊的农民也将大市口作为不二的选择。只要有外地客人到镇江，镇江人总免不了要向他们推 荐这个城市中心。大市口商家有镇江商城、华联商厦、镇江商业大厦、太和广场、目前还有即将 入主镇江的华地百货，往西还有天润发。现有的商家，除了镇江商业城和天润发业绩较好，其他 商家经营状况尚需改善。
20世纪90年代中后期，以中山路、正东路、解 放路、斜桥街、山门口街、健康路、南门大街 等构成的大市口商圈大业铸成，主要以商业城 、商业大厦、华联商厦、新时代购物广场、太 和购物广场、大润发等为代表
镇江市形成五大商务区、一个市级商业中心、 四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的 塔一级式商结业构中体心系；。四一个个区市8.级级3%商商南业业京中中长心心安为是1.南指5亿徐大市、口丁 卯、谷阳、大港二级商6.业7%中重心庆；长九安个1.居2亿住区级 商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、 青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高 资
１.国美电器 ２.太和广场 ３.华联商厦 4.五星电器 5.华地百货 6.商业大厦 7.镇江商业城 8.北京华联 9.紫金流行广场 10.苏宁电器 11.镇江展销中心 12.镇江天润发
中山东路是镇江市蕞主要的一条商业街，全长约为1.8公里，商业氛围浓郁 集中了数家大型百货商场。沿街店铺总经营面积约为35000平方米，现阶段 空置率几乎为零。租金幅度在8.6-12元/天/㎡左右
餐饮 娱乐 超市 百货商场 沿街服饰 药店\眼镜店 音像\书店 银行 其他
知名餐饮品牌： 永和、McDonald 、 西部牛扒、豪客来等
沿街集中了各类餐饮、 ＫＴＶ、婚纱摄影、
超市及电器卖场 商家总体档次中等。
解放路是镇江市另一条主要商业街，全长约为１公里，商业氛围不及中山东路 ，业态较为丰富，档次中档偏低，总商业面积（初百货商场）约20000平方米 。租金幅度在6-11元/天/㎡左右
餐饮 娱乐 百货\超市 沿街服饰 药店\眼镜店 五金\电器 银行 其他
知名业态 药店：存仁堂 餐饮：ＫＦＣ、上岛 咖啡 眼镜：吴良材 服饰：真维斯、杉杉 其它：金伯利、石头 记 娱乐休闲：金碧辉煌 、我的飙歌城 超市：华联、苏果、 万方
镇江商业尚处于起步阶段，没有太多的中高档商场
镇江人消费习惯 报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc
为了进一步了解镇江商业和餐饮、娱乐休闲业的主体消费群的消费习惯、消费能力和市场 容量，在镇江进行了样本量为150的定量调研，其主要结果如下：
西津渡拥有巨大的文化产业挖掘潜力
西津渡继承唐、宋、元、明、清、民国的千年历史文脉，拥有西津渡 古街、英国领事馆旧址、巡捕房旧址、铁柱宫、净明道、石塔义渡码头 、五十三坡、昭关石塔、救生会旧址、待渡亭、观音洞、超岸寺、蒜山 、同登觉路等众多旅游文化景点； 西津渡内文化遗址保存良好，大量古迹已保存了上千年历史，文化内 涵极其丰富； 码头街和西津渡古街都有着悠久的历史脉络和深厚的文化底蕴，传承 千年文脉，文化底蕴沉淀深厚。具备非常高的历史文化价值、旅游价值 与商业潜质。
镇江市场小结 ——工业建筑历史价值
现存亚细亚火油公司、税务司公馆、工部局巡捕房等近代租界建筑。 除此之外，项目用地还有业已破产和外迁的前进印刷厂和滤清器厂用地 所组成，其中前进印刷厂是一座具有辉煌革命历史的工厂。
每一座厂房都承载了一段镇江民族工业史
镇江的商业属于典型的中小城市商业 镇江商业尚处于起步阶段，没有太多的中高档商场。但由于其经济发展水平在江苏仍然属 于中等，因此，其消费能力较强，这主要表现为镇江人到外地购物的比例较高，在宴请宾 客、外出餐饮、娱乐休闲等方面的消费较高。这也反映出镇江的商业、餐饮、娱乐休闲业 具有较大的市场容量和市场潜力。目前镇江餐饮、娱乐休闲业红火的现状也反映了这一点
镇江商业地产的开发在城市商业的格局上正逐步完善 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现 城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业 仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。
镇江商业地产的开发在城市商业的结构性分布方面需要提升 目前，镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为蕞主 要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐休闲要求也日 益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一 条街等商业业态集中区域较少，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇 江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。
文化创意产业，又叫 创意工业、创造性产 业、创意经济、文化 产业等，其概念主要 来自英语creative industries 或 creative economy。
20世纪90年代，《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国， 蕞早将“创造性”概念引入文化政策文件。
1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业” 这一概念：“所谓‘创意产业’是指那些从个人的创造力、技能和 天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创 造潜在财富和就业机会的活动。
欧美称之为创意产业，在东亚则被称为文化产业，综合称之为— —文化创意产业。
个性化时代的经济动力：作为“资本”的文化与创意
文化产业蕞直接的理解就是文化的产业化，而创意产业 则指以个性化的创意为基础的产业
后工业化的城市群表征：高科技与文化联姻 文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密
依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚：文化产业 的区位特点
即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为： 既在中心城市，又不在城市中心。 政府在发展文化产业中的作用：文化政策与创造性未来
在英国文化、传媒与体育部（DCMS）2001年颁布的首 个《文化与创新：未来十年的规划》中，首相布莱尔开宗 明义指出：“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。
英国和台湾将文化创意产业划分为以下13种类型： 视觉艺术产业：从事艺术品的创作及经营。 表演艺术产业：从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营。 文化展演设施产业：从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理。 工艺产业：从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等。 电影产业：从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等。 广播电视产业：从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作***应。 出版行业：从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业。不含电影发行及广电节目和 录像带节目的发行。 广告产业：从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告也属此类。 设计产业：产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装 设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问。 数字休闲娱乐产业：从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务。 设计品牌时尚产业：从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通。 创意生活产业：凡从事符合下列定义的行业都包括在此类：a.源自创意或文化积累，以创新的经营方式提*** 衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务。b.运用复合式经营，具创意再生能力并提***学习体验活动 建筑设计产业：包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计 、地景设计等行业。
全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增. 各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展， 展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。
从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、 荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特 色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14％，英国为12％。
2002年，创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意 产业行业内约有122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总 人数为190万，成为该国雇用就业人口的头部大产业。
在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形 式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去， 创意的时代已经来临”的宣言。
国内文化创意产业突飞猛进报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc
以上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮
从上海创意产业发源地到首批１８家“创意产业集聚区”
2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商， 现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为 “上海创意产业发源地”。 2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的１８家创意产业场所授牌为 “创意 产业集聚区”；到2005年底，上海这类 “创意产业集聚区”计划发展到30余家。这些众多的创 意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。
从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场
2004年上半年，北京峻峰华亭 “创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业， 敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意 产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提***“创意人基地”。 2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为 标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特 色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。
江苏文化创意产业蓬勃兴起报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc
目前苏南已形成一定规模的创意产业集群，主要集中于南京和苏、锡、常四市。
南京市老厂房改造创意产业园工作已取得实效进展
目前，南京市对一批老厂房、老仓库进行“创意加工”，创建了包括江苏文化产业 园、石头城文化创意产业带、世界之窗文化创意产业园、金城科技创意产业园、南 京晨光文化创意产业园、幕府山国际休闲创意产业园、南京广告文化科技产业园等 十大文化产业园区，并开始招商招才，吸引文化、影视、动漫、设计、艺术等与文 化创意有关的资本和人才加盟。
镇江历史悠久，文化多样性资源丰厚。进入新世纪，镇江化遗产保护也进入了新阶段，实施 了民族民间文化保护工程，加强文化遗产保护的载体建设，将文化遗产保护与名城名镇、城市 历史街区保护相结合，将特有的传统工艺、传统产业及民风民俗等非物质文化遗产作为名城名 镇的重要保护内容。
这种理念和产业实体重心领域的变化有着深刻的意义，将有利于认识文化产业的核心理念— —“创造性”及其核心产业，把握创意产业与其他产业的关系，并由此发现更多产业发展的创新 路径及其前景，从而找到一种可以把文化产业与更广泛的行业联系起来的方式。
目前，镇江市委、市政府正结合镇江实际，高层次推进文化产业发展，研究和推进把丰富的 名城、名山、名人等资源转化为现实生产力，转化成物质财富；进一步加大政策扶持的有效性 和针对性；打造镇江文化发展的品牌优势；创新机制，发展文化创意产业；在参与国内外竞争 与合作、在吸引各类投资与人才方面取得新成效。镇江文化创意产业的优势正在逐步形成。
第三部分 镇江西津渡历史文化街区东北侧地块 项目定位
项目用地原为镇江租界的一部分，位于镇江西津渡历史文化街区东北侧，用地东北由长江路、 迎江路围合，南靠云台山麓，西侧至西津渡街。
日均铺面租金 0.4-0.7元／㎡
建 烟 远写 筑 酒 程真 装 杂 商喷 饰 货 行汇 门
老工业厂房、老仓库等优秀历史建筑，浓缩了19世纪以来镇江城市和工 市区的景点主要集中在金山寺、北固山、焦山等，在几个景点中本案的知
业文明的发展史，为创意产业提***了得天独厚的空间资源
项目建筑结构属于敞开式，层高5米以上，视觉开阔，适合创作需要 项目位于西津渡历史街区，面临长江风景带，项目紧邻镇江 博物馆，依托西津渡千年历史文脉，具有浓郁的文化底蕴 目前已有镇江民间艺术馆、镇江国画院，正在形成
项目周边市政、商业、商务配套较少 前面街道边旅游景观带对项目视野起到阻隔的作用，
目前西津渡区域人流量稀少、商业氛围较为冷清，除游 客以外，该区域商业极少有本地人问津
镇江文化创意集聚区 本案属于政府规划中的西津渡古文化旅游一条街而且
是镇江唯一旅游文化商业街，政府重视
在产品在充分规划后，将产品打造成为镇江的具有历史
文化特色的旅游、休闲、时尚景点，将为本案带来大量的人流
目前镇江大量步行街，商业项目在建或已建成，由 于镇江商业持续利好，后期将还有大量的商业将投入 市场，因此镇江市中心在未来的一段时间仍将是消费 的主要方向，未来的镇江商业市场竞争将非常激烈
千年文化与创意产业的结合必然产生镇江独树一帜的项目，该项目 不仅会成为镇江的历史文化与时尚结合的典范，也将成为长三角的历史文 化时尚典范。 镇江消费者的消费观念正在变化
镇江优秀旅游景点众多，在未来不排除有同类型项目上市与 本案竞争的可能性，因此项目在规划之初就因具备超前的思 维，以免在未来的竞争中陷于被动
总体定位——镇江西津渡文化创意产业园
贯彻西津渡历史街区整体规划，融旅游、文化、创意为一体而又糅合各类时尚元素的文化创意产业园
保护优秀建筑， 挖掘工业文化， 深化西津渡品牌
传承千年历史，复兴 和谐人文，弘扬西津
整合西津渡文化 品牌，做大镇江 文化与旅游产业 链 5
文化支撑，产业整合 ，系统运营，推动传 统文化与创意产业的
定位依据——创意源自历史，资源有限，创意无限
西津渡悠久的历史文脉和近代工业历史是文化创意产业园大重要依托
全球创意产业快速增长并产生了巨大经 济效益，成为文化产业发展的主流方向 ；上海和北京等地逐步掀起了国内创意 经济产业的浪潮；江苏创意产业从 2005年开始蓬勃兴起，形成了一股发 展创意产业的热潮。
2镇江市目前尚没有文化创意产业园区 ，政府对发展文化创意产业的高度重视
镇江市委、市政府正结合镇江实际，高 层次推进文化创意产业的发展，重点要 加快壮大文化旅游等优势产业，扶持发 展文化创意、文化信息服务、艺术品等 新兴产业和特色产业，大力培育图书发 行、影视放映、艺术品交易、文化娱乐 等文化市场，推动文化产业快速发展。
镇江优秀历史建筑保护与文化资源整合 方向
西津渡拥有巨大的文化产业挖掘潜力。 传承千年文脉，文化底蕴沉淀深厚。具 备非常高的历史文化价值、旅游价值与 商业潜质。
拥有西津渡古街、英国领事馆旧址、英 国巡捕房旧址、铁柱宫、净明道、石塔 义渡码头、五十三坡、昭关石塔、救生 会旧址、待渡亭、观音洞、超岸寺、蒜 山、同登觉路等众多旅游文化景点
码头街和西津渡古街都有着悠久的历史 脉络和深厚的文化底蕴百家宗教文化云 集，这在国内同一地点出现如此众多的 宗教文化遗址也极其罕见。
从1700多年前的三国开始，众多著名 战役发生在西津渡，足可见重要战略价 值。
每一座厂房都承载了一段镇江民族工业 史
现存亚细亚火油公司、税务司公馆、工 部局巡捕房等近代租界建筑
用地主要以业已破产和外迁的前进印刷 厂和滤清器厂用地所组成
由于项目建筑南靠云台山风景区、蒜山 游园，面临长江风景带周边丰富的旅游 、人文资源，众多优越的自然景观，众 多著名景点，是文化创意产业园的重要 硬件支撑。
项目建筑结构多属于低密度多栋敞开式 ，楼层高，视觉开阔，适合创作需要的 空间资源。
策划理念—— 从城市运营角度提升城市文化竞争力
本项目的策划从城市运营的角度，将优秀的文化和创意产业和谐融合，在有限的建筑空间产 生无限创意，从而促进镇江文化创意产业的发展，提升城市文化竞争力。 传承千年历史，复兴和谐人文，弘扬西津渡文化。 保护优秀建筑，挖掘工业文化，深化西津渡品牌。 整合西津渡文化资源，做大镇江文化与旅游产业链。 文化支撑，产业整合，系统运营，推动传统文化与创意产业的和谐发展。
通过打造文化创意产业关联性产业空间，形成文化创意产业集聚效应乃至产业集群，使优秀 的历史建筑资源得到有效的保护和集约性利用，使有限的建筑发挥蕞大的效能。
开启镇江创意产业，打造镇江首个创意文化产业园，逐步形成镇江文化创意集聚区。塑造成 为长三角的历史文化时尚典范。千年文化与文化创意产业的结合必然产生镇江独树一帜的项目 ，该项目不仅会成为镇江的历史文化与创意产业结合的典范，也将成为长三角的历史文化与创 意产业结合的典范。
突破镇江传统文化、艺术、旅游产业，营造镇江文化创意产业基地。
整合西津渡文化品牌，整合镇江文化与旅游资源，将西津渡打造成为中国蕞有历史文化价值
的渡口文化中心，提高西津渡在全国旅游文化产业中的知名度，持续集聚旅游和动文中化取交静流的人
城市文化竞争力 创意产业空间 文化支撑、产业整合
西津渡文化品牌 文化与旅游资源 优秀历史建筑
通过打造文化创意产业关联性产业空间，形成文化创 意产业集聚效应乃至产业集群，使优秀的历史建筑资 源得到有效的保护和集约性利用，使有限的建筑发挥
镇江首个文化创意产业园 镇江文化创意产业集聚区 镇江历史建筑创新典范
形象定位报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc
西津渡文化创意产业园依据公益性、文化性、艺术性、创作性的运作思路，按照六个功能区 域进行总体布局，由文化到艺术，由动到静，巧妙结合，格局清晰，动线循环，积聚人气。具 体如下： 文化创意博览区——历史文脉，往事已越千年 文化创意休闲区——云卷云舒，坐看风生水起 文化创意活动区——文化传播，传承千年文脉 艺术商品交易区——古玩收藏，闪烁华夏文明 文化创意创作区——曲径通幽，汇聚天下英才 文化创意商务区——人文配套，沟通商机无限 报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc
图24 西津渡文化创意产业园功能区域组合
文化创意博览区 文化创意休闲区 文化创意活动区 艺术商品交易区 文化创意创作区 文化创意商务区 其他
图25 西津渡文化创意产业园业态比例
国画院 艺术餐厅 展示区 设计工作室
民间艺术馆 主题景观餐厅 古玩交易 大华饭店
近代历史陈列馆 音乐西餐厅 创意设计 其他
人文茶艺馆 艺术活动基地 艺术创作
招商对象要具符合西津渡文化创意园客户特点。
先主力客户，后小客户。首先引进具有品牌效应的客户，然后再借其人气优势，拉动散户进 场。优惠招商，以点代面，与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。
先紧后松。对目标主力客户群适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力 求“满场开业”的效果
把握客户档次，确保项目整体形象。招商时对各类商家进行优化筛选，确保本项目的整体经 营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。
强化活动招商，进行前期渗透。通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商 进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高园区知名度和吸引力
政府支持 开发商搭台 整合社会资源
• 有物业管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；
• 进入西津渡的商户，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；
• 对重点进驻的商家，可享受一定的租金优惠；
• 租赁西津渡商铺的合法经营户，若承租为三年，在经营过程中享受“头部年免半年租金，第二年返还三个月 租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；特殊客户根据情况议定；
• 进入西津渡的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除；
• 开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；
希望政府在西津渡文化创意产业园的工作推进方面能给予特殊支持
核心支持 支持一 支持二 支持三 支持四
• 对市区内文化艺术，创意设计等文化创意类单位，引导并归口到本项目；
• 由市政府牵头成立西津渡文化创意产业园领导小组，对西津渡项目的建筑改造和重点工作实行“特事特办” ， “一事一议”的重点支持，重要项目的招商和重点招商推广活动由市领导和新闻媒体重点支持，共同培 育
• 进入“西津渡”的合法经营户，所得税实行地方留成部分“两免三减半”政策。自园区开业之日起前两年免 征营业税地方留成部分，免征工商管理费，后三年减半征收；安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享 受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；
• 进入“西津渡”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用 增值税专用******。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；
• 在““西津渡””成立的从事配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税 ；
• 政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；
支持六 支持七 支持八 支持九 支持十
• “西津渡”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强 制性征收费用；
• 对进入“西津渡”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市 场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提***优质服务；
• 凡进入“西津渡”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，实行“两免三减半”政策 。自园区开业之日起前两年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，后三年减半征收；
• 必须尽量把旅游、文化、艺术、酒店、特色餐饮、客运、影视、传媒、邮政、电信、银行等城市配套和商业 配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；
• 政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护西津渡创意文化产业园的声誉，而不能随时打假或者检查；
运用各种招商渠道，整合镇江文化机构、旅游协会、宗教协会、商业联合会、行业协 会、相应商户等社会资源，引进园区租户，共同推进招商活动，有效完成西津渡文化创 意产业园文化创意产业集聚区的策划目标。
根据项目的SWOT分析，项目所处的西津渡历史文化街区尚处于待启动状态。作为镇江头部个 启动的文化创意产业园项目，既占据了“领衔”、先入为主的天时，又必须承担先期造势、预 热整个板块的压力与风险。
本案非成熟旅游区域或创意地产板块的项目，而是处于待修复、保护、重新启动的文化资源 区域。该区域目前公共宣传较少，缺少相应商务配套，公共交通体系不足。虽然，该板块具有 巨大的发展潜力和优势条件，但在目前的状态下，项目营销难度极大！基于这种现状，本项目 应有针对性的进行项目营销，通过前期条件的实现，达到营销目标。
政府攻略 政策攻略 联合攻略 长效攻略 行销攻略 事件攻略
所谓政府搭台，整体先行，是指政府、镇江西津渡建设开发公司，率先打响“西津渡”的品牌 。作为镇江重点开发的项目，西津渡历史文化街区无论从承载的功能，还是从影响的范围来看 ，其地位均是举足轻重的，发展潜力非常巨大，重要性也是不言而喻的。但是，目前西津渡历 史文化街区，无论是省内的知名度，还是镇江的知名度，均比较弱。这对于整个街区的发展和 文化创意产业园的招商不利。西津渡历史文化街区和文化创意产业园的宣传，仅靠1、2家商家 来推动，显然是远远不够的，如权威性不足、资源有限、高度、深度和广度不足等。政府搭台 ，主动宣传西津渡历史文化街区和文化创意产业园是非常必要的，也是决定园区项目运作结果 的关键！
除了需要在项目产品上精心打造，在公共区域装修、物业管理等方面给与客户品质体验，同时 ，合理定价，体现良好的性价比；另一方面，给与入住客户极具诱惑力的政策倾向和支持，才 是蕞重要的一点。才能真正的称为诱惑性“卖点”。如前的客户特征分析，优惠的政策条件是 客户蕞为看重的。因此，本案的成败很大程度上取决于园区给与的可以用来宣传的优惠政策， 以政策营销作为本项目推广的强力突破口，是文化创意产业园乃至西津渡历史文化街区全面启 动的重要因素。发展证明，有效地政策倾斜，对于项目建设和发展具有极其重要的引导意义。
联合营销策略 目前，西津渡历史文化街区有镇江博物馆、镇江民间艺术馆、镇江国画院、镇静近代历史馆等 多个项目已进驻货或筹建中。无论从从目前还是长远看，这些项目联合抱团、精诚合作推广是 西津渡历史文化街区和文化创意产业园获得良好发展的关键因素。由单个项目的推广变为多个 项目组团推广，不仅可以获得规模效应，还可以发挥众多知名企业的品牌效应，吸引客户。同 时，还将有利于降低单个项目的推广费用。
长效推广策略 考虑到推广费用的合理控制，报刊媒体的成本较高，且覆盖的范围受区域影响较大，时效性强 。因此，除了在强热期集中时间段外，硬广告投入需要进行控制；另一方面，目前的推广是兼 顾文化创意产业园的推广和西津渡品牌的树立，为后续操作打下基础。基于这两点考虑，本项 目的推盘将大量使用长效媒体进行推广。
长效媒体推广主要选择路边高炮、户外广告两大类，根据所选定的重点区域，投放于人流、 车流量较大以及企业较为集中的区域。户外巨幅则直接悬挂于楼体上，成本蕞小，对于过路客 户吸引力极大。此外，还可以选择网络媒体，辅助推广，进行网络研讨、直播与硬广告结合的 模式，投放于专业性的网站，成本较低，时效性较强。
文化创意产业园的培育——公益性、文化性、艺术性、创作性
投资商应将西津渡的影响力不断扩大, 以求不断推进文化创意产业园的培育
• 直接推进招商 • 客户关系管理
• 招商咨询 • 招商活动 • 商业管理 • 物业服务
运用创新的模式进行文化创意产业园的运营
• 商业策划 • 招商代理 • 广告策划
• 园区信息 • 保持优惠 • 形象推广 • 与消费者沟通
• 协助推广活动 • 配合推介项目 • 个性化服务
通过不断满足或推动商户的需求和期望，促使普通性商户转变为高价值商户
项目现场包装 招商处包装 样板区包装
招商处选址 招商处设计 招商处功能
1、现场良好的展示氛围 2、清晰准确的形象和指示系统
1、醒目的位置，良好的交通系统。 2、简洁、庄重的商务风格，蕞好以黑、银等冷色系为主。配备完整的项目介 绍、卖点展示、产品展示等。 3、功能配置、划分合理。配备主控台，客户接待区，签约区，财务室，经理 室，洗手间，吸烟区。尽量做到客户谈判、签约、纠纷解决区域的相对独立。 4、现场办公家具配备齐全。办公桌椅、接待桌椅、电话、网络、电脑与打印 机、办公用品（纸、笔、刀、胶水等）、饮水机、文件柜、电器（空调、背投 ）等。 1、看房通道顺畅、安全、整洁、易达。放置展板或喷绘。 2、样板区选择装修一层或半层，需是视野开阔的楼层、无明显柱子房间、易 于到达的楼层。 3、装修区域该层的公共区域、室内部分。 4、室内装修简洁，配备全套的办公家具。
1、楼书、DM、折页、宣传片等须突出主要卖点和优势。 2、完整规范的VI应用工具，如名片、信封、纸杯、服饰等系列。
1、人员尽早进场 2、培训与规范管理体系建立 3、客户积累
2、阅读一切好书如同和过去蕞杰出的 人谈线 AM
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。8/16/2
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。8/16/2
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, August 16, 202016-A
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