国企系管理规模增速加快大型租赁社区加速入市Q1长租公寓运营力30强
2022年开年保障性租赁住房热度不减。中央及地方政策频出，不断加大、完善对其支持力度，发展大势已成定局。资本市场上，保障性租赁住房REITs破冰，成功打通退出渠道，深圳人才安居集团成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
对比政策端和资本端的火热，本季度租赁市场因受接二连三的疫情影响，整体较显冷淡。
1、政策层面：推进保障性租赁住房加速落地
2022年头部季度，中央及各地方政府相继发布发展保障性租赁住房的实施意见，明确保租房供应目标，加强金融支持，完善金融服务体系，强调工程质量重要性，加速推进保障性租赁住房的建设。
表1：2022年Q1国家层面租赁住房市场重点政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
表2：2022年Q1北京、上海保障性租赁住房相关政策
2、资本动态：保障性租赁住房REITs破冰，打通退出渠道
中国电建地产集团有限公司成功发行11.80亿住房租赁专项公司债券，募集资金将投向上海、成都两地保障性租赁住房，助力于当地保障性租赁住房市场发展。
保利发展98亿元公司债注册申请获证监会同意，其中不超过35亿元用于住房租赁项目。
首创集团拟发行5亿元住房租赁专项公司债券,发行期限为3年。
保利集团与建设银行601939)签署了《发展保障性租赁住房战略合作协议》。双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。
窝趣公寓联合国有银行推出“窝趣金融扶持计划”。窝趣金融扶持计划是由窝趣联合国有银行推出的租赁住房专项融资解决方案，为公寓投资人提供装修或经营周转的专属租赁住房贷款产品，为长租公寓市场上的中小投资者，提供了无抵押的低成本资金。
深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目，近日已经报送项目到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
CCB建融家园全国首家投入运营的住房租赁REITs项目——“济南泉世界公寓”项目在济南正式启动。
旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，正式实现从该租赁社区项目的资产退出。出让股权后，旭辉瓴寓作为资管方，将继续运营该项目。
2022年头部季度TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模82.6万间，环比增长3.6%。受多地疫情影响，本季度开业增速有所放缓。自如资管、城家公寓本季度开业规模持续增加，分别新增3510间、2518间，位列本季度租赁企业新开业规模前列，跻身运营力前十。
图1：2022年Q1TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（单位：间）
本季度TOP30企业中国企系占比达30%，累计开业规模超9万间。本季度上海城方乐城活力社区进入试运营阶段，该项目是城方市场化拓展轻资产管理服务新项目，可提供334套租赁房源；招商伊敦进入合肥的首个项目-壹间公寓·城市主场店也正式交付使用；本季度除华润有巢国际公寓社区瀛海店投入运营后被政府征用外，有巢公寓成都西部智谷店正式开业，项目规模500间并配备有健身房、桌球室、阅读区等功能丰富的公共区域。
图2：2022年Q1TOP30集中式长租公寓运营企业背景情况
根据睿和智库监测，2022年头部季度新开业项目仍主要集中在一线城市。二线城市中成都、苏州、济南、东莞等城市正在成为集中式长租公寓企业的发力目标，均有超过3个以上的项目开业。此外，在本季度投入运营的开业项目中，汕尾、镇江等三、四线城市市场也出现了公寓品牌的身影，如城家公寓镇江大港新区店、铂顿国际公寓汕尾城区高铁站店等项目，下沉市场的产品品质也在逐步提升。
图3：2022年头部季度集中式长租公寓企业新开业项目布局情况
4、发展方向：大型租赁社区项目加速入市
产品类型方面值得注意的是，2022年头部季度有多个大体量的租赁社区项目入市。在政策红利加持、土地供应加大、市场需求提升等多重因素的影响下，越来越多的集中式长租公寓运营企业加入到大型租赁社区这片蓝海，成为行业发展的新航向。
表3：2022年Q1部分新开业大型租赁社区项目汇总
5、企业动态：产品多元化、业态复合化发展
贝壳租房与乐湾公寓达成合作，共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。该公寓项目占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套，月租金蕞低至2700元。同时，公寓实行集中式、服务式管理，将面向新青年、新市民提供可支付、职住一体的独立居住空间。
魔方生活服务集团与上坤集团正式达成战略合作。合作主要涉及长租公寓市场开拓及运营。上坤集团租赁住房板块的部分项目与魔方生活服务集团合作运营管理，所涉房源量达两千余间(套)，主要集中于上海区域。
中富旅居旗下品牌乐璟生活社区成功签约西安市浐灞生态区。该项目总体量共28.48万平米，由3栋商业办公、1栋酒店、1栋公寓及商业裙房组成，集商务、办公、住宿、会务及商业于一体，可为外贸、电商、文创、金融及旅游等各类企业提供良好的商务办公及住宿休闲环境。
乐乎旗下高端品牌“怀庭”首个项目—乐乎华世怀庭社区入市。项目位于朝阳区北五环来广营地区，主要服务于周边跨国公司地区总部、国际性组织和机构、领军企业、产业园区、高端教育学府等，为探索多层次、多角度、多元化的租赁住房发展方向起到了示范性作用。
表4：集中式租赁住房运营企业运营力指标体系
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在头部时间更正。
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