2023-06-27
图解：江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见
文本解读：江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见
关于印发《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》的通知
为贯彻落实市委、市政府有关工业立市等工作部署，加快推动我市工业厂房发展，根据省有关文件的精神和市政府工作要求，结合我市实际，江门市住房和城乡建设局会同江门市自然资源局对《江门市工业厂房开发经营和分割管理的指导意见（试行）》进行了修订，制定了《江门市工业厂房开发经营和分割管理的指导意见》，经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见
为贯彻落实《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）和《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号），支持企业盘活土地资源，提高利用率，规范我市工业厂房开发经营和分割销售行为，根据相关法律法规和我市实际，现就有关事项通知如下：
二、商品厂房项目开发建设、经营和租售管理
本意见的商品厂房的范围，包括符合国土空间规划（城乡规划、土地利用总体规划）、产业规划等规划，经县级以上人民政府批准同意，在国有建设工业类用地上开发建设、销售经营的厂房。土地需位于工业园区或属于“三旧”改造用地。各工业园区应根据园区产业发展情况，合理控制园区内商品厂房总量，原则上商品厂房项目用地面积占各园区总面积的20%以内。最高可销售的计容建筑面积占总计容建筑面积的比例标准由各市（区）确定，并在土地出让合同或补充合同中予以明确。
商品厂房项目规模原则上要求占地面积30亩（含）以上或建筑面积在3万平方米（含）以上，建筑容积率1.6及以上，工业厂房建筑面积控制在总计容建筑面积80%（含）以上。办公、生活等配套用房严禁建造为成套住宅、专家楼、宾馆、招待所等。配套用房须与工业厂房同步设计、同步实施、同步交付使用。“三旧”改造项目在批准项目实施时另行确定相关指标。
其他商品厂房项目实行现售制度，参照《关于印发江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法的通知》(江建〔2019〕226号)等文件执行。产业类用房可按幢、层、套等固定界限销售，办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随产业类用房按规定比例且以幢、层、套等固定界线为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行配套分割、分割转让、抵押。
工业园区内的商品厂房首次受让对象与再次转让对象限定为符合园区产业规划的生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人。园区管委会应当对购买对象与转让对象的资格条件进行核准，并出具意见，作为商品厂房预售许可（现售备案）或交易网签备案的依据。“三旧”改造项目首次受让对象与再次转让对象限定为企业法人。
三、其他工业厂房开发建设、分割转让管理
1．除了商品厂房外的其他工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，不得在层内再进行分割。每个分割单元均应符合交通、消防安全等要求。分割及分割转让时，不得将已经登记的一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。
分期开发建设的项目应统一规划，公共配套设施建成验收后才能进行工业物业的分割转让。每期可分割转让的建筑面积=本期建筑面积×可分割转让比例。项目权利人在申请办理工业物业分割登记前,应委托有相应测绘资质的测绘机构进行房屋测绘，并制定分割转让方案。分割转让方案应按照《民法典》第274条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，明确项目的共有部分,分割、转让的范围及比例，并在测绘报告及附图中注明。转让双方在办理转移登记时应对测绘报告中共有部分的范围及面积签名确认。不动产登记机构应征求各市（区）自然资源部门对工业物业分割的意见，各市（区）自然资源部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构。
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