CBD ，中央商务区，Central Business District 的英文缩写，起源于上世纪 20 年代的美国。 其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、 文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的 交通、通信等现代化的基础设施和良好的环境，因此吸引了大量的知名公司、金 融机构、企业、财团在此设立总部或分支机构，便于开展各项商务活动。 现代 CBD 的含义可以解释为“城市的功能核心”，即：城市的经济、科技、文 化等实体、信息在此高度集中，交通便利，人口流动巨大，位于城市黄金地带， 物业的价值最高等等，是现代都市的重要象征。CBD 不是靠人为的拔苗助长， 当一个城市经济发展到一定程度， 内在的需求加上政府引导自然就会形成 CBD。 目前，在中国，不少城市都提出了发展 CBD 的口号，有些城市将 CBD 作为 一个努力方向，在城市核心区开发时为 CBD 的建设进行预留。其中有成功的， 也有失败的。而根据建设部在全国范围内对 CBD 建设情况进行秘密摸底调查显 示：目前在中国，国内地尚无具备发展全球性 CBD 条件的城市；具备发展国际 性 CBD 条件的城市只有 3 个，分别是上海、北京和广州；而具备发展地区级 CBD 条件的城市也只有 10 个，分别是重庆、武汉、成都、杭州、南京、大连、 福州、厦门、深圳和宁波。 那么， 在镇江丹徒新区是否有发展 CBD 的可行性， 如果要做的话， 这个 CBD 到底该如何定位？我们将从镇江的发展、丹徒新区的发展等方面来分析，研究在

　　CBD 在镇江丹徒新区发展的可行性。

　　1. 镇江市经济发展状况分析： 1.1 镇江市简介 镇江市地处江苏省西南部，长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇点，长 江下游南岸，东临上海市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。下辖丹 徒区、京口区、润州区、镇江新区和丹阳市、句容市、扬中市，是长三角 15 个 重点发展城市之一。全市总面积 3843 平方公里，人口 289.76 万，有 120.2 公 里长江岸线 万吨；铁路年发送旅客 350 万人次，年货 物到发量达 400 万吨；并具有以一条高速公路、一条高速铁路、两条国道、五 条省道为主骨架的公路交通网络；在全国 50 个中等城市的投资环境评比中列前 八位，并首批跨入全国一类城市的行列；是国务院批准的沿海经济开放地区、国 家历史文化名城、全国重点旅游城市。

　　第三产业 人均国内生产总值 财政总收入 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收 入 农民人均纯收入 在岗职工平均工资

　　亿元 美元 亿元 亿元 亿元 元

　　2003 年，是镇江市“立志两率先，奋力两步走，争当苏南后起之秀”的起步之 年。2003 年，全市国内生产总值完成 643.56 亿元，比上年增长 14.1%。国民经 济结构调整步伐加快， 三次产业增加值结构由上年的 6.2： 55.8： 38.0 调整为 5.1： 57.0：37.9。经济运行质量明显提高，财政收入占国内生产总值的比重由上年的 10.1 上升到 11.5，比上年增加 1.4 个百分点。  制度创新带来增长动力，非公有制经济发展加快，尤其是私营、个体经 济增长明显，私营个体经济增加值在国内生产总值中的比重达 24.5%。 非国有工业企业呈现迅猛发展的势头，实现工业增加值 195.3 亿元，比 上年增长 21.1%，其中私营企业实现增加值 57.2 亿元，增长 24.9%。私 营经济已成为全市工业经济新的增长点。

　　加快推进招商引资步伐，对外贸易成果显著。全市外向型经济发展取得 了新的进展。全市进出口总额完成 26.09 亿美元，比上年增长 24.3%。 其中：进口总额 13.94 亿美元，增长 28.2%；出口总额 12.15 亿美元， 增长 20.2%。招商引资力度加大，吸引外资成绩显著。全年新签外商投 资项目 441 个，其中在 1000 万美元以上项目 85 个，比上年增加 8 个。 合同利用外资 17.89 亿美元，比上年增长 74.4%。实际利用外资 8.06 亿 美元，比上年增长 60.8%。对外经济技术合作领域发展良好。

　　城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2003 年城市建设投入 101 亿 元，实施完成 63 个城市重点工程和 18 个民心实事工程。

　　1.3 镇江市经济发展目标规划： 尽管近年来，镇江的发展快速推进，但是比起整个长三角各大城市来说，仍 然存在一定差距。从长江三角洲地区 15 城市的国内生产总值看，基本形成四大 方阵：第一方阵依旧是上海这个“超级巨人”，总量突破 6000 亿元；第二方阵包 含超过 2000 亿元的苏州和杭州，以及超过 1500 亿元的无锡、宁波、南京等 5 个城市；第三方阵，由绍兴、南通 2 个总量超跃千亿元的城市和常州、嘉兴 2 个超过 800 亿元的城市组成；而镇江位于第四方阵，总量低于 700 亿元。与苏 南其他城市相比， 镇江存在着规模和发展速度上的差距。 特别是进入“十五”以后， 苏南其他城市的综合竞争力呈现出跨越的态势，进一步加大了镇江发展的压力。 为此，镇江提出了争做苏南板块的后起之秀的口号，确立了“两步走”的目标，即 第一步到 2007 年，实现国内生产总值翻一番，达到人均 GDP5000 美元，率先 建成全面小康社会；第二步用 8 年时间到 2015 年，人均 GDP 达到 1 万美元左

　　右，率先基本实现现代化。这是镇江市委从镇江的实际出发提出的“两步走”发展 目标。走好第一步，镇江就在苏南板块中站稳了脚跟；走好“第二步”，镇江就可 以真正成为江苏发展的“第一方阵”。这也是一个求实务实的目标。进入新世纪以 来，镇江已步入发展的快车道，去年人均国内生产总值超过 2500 美元。未来五 年经济总量翻一番，镇江有这个基础和条件。

　　1.4 镇江城市总体规划布局 根据镇江市城市总体规划，确立了以下几点：  “一城两翼”双橄榄城市形态：北依长江，南连谷阳，南山居中，山水城林融 位一体。人口向主城集中，产业向两翼集中，经过 8-10 年努力，到 2012 年 镇江中心城市，一城两翼结构基本形成。东与扬中相接，南与丹阳相连，在 长江南岸形成“一主三副”组合城市，组合城市人口 150 万左右。  新发展空间： 中心城市沿江发展为主， 主城依托滨江和三条发展轴向南推进， 形成“T”型发展的强力扩张态势，最大利用“黄金十字水道”以及沪宁高速公路 形成的“新黄金十字通道“，整和提升滨江更好地融入沪宁城市发展主轴，充 分发挥镇江位于沪宁、沿江、新宜三大都市发展主轴交汇处的区位有时，以 城市实力提升镇江以上海为龙头的世界第六大都市圈中的区域中心城市的 重要度。  新城市形象——四年新提升，将把镇江建成清新秀丽，充满灵气和活力的江 南名城，成为长三角最具魅力，最富特色的现代滨江生态城市和山水园林城 市。

　　1.5 小结：  从城市规模来看，镇江市区 100 万的人口，已经可以称得上是一个大城市了，而 这个大城市目前正抓住沿江开放开发的历史性机遇，迅速发展起来，争当苏南后 起之秀，融入长三角这个经济一体化的圈内。先天的长江岸线优势，相当的经济 基础，使镇江具备了非常好的发展前景，而长江流域的发展，使全球都在关注长 三角这个区域，而镇江也受到了越来越多的关注，这对镇江的发展，镇江的城市 形象提出了新的要求。从这点来讲，一个能集中体现镇江现代化建设的 CBD 区 域，一个能为中外企业提供高档商务服务的 CBD 区域的建设逐渐浮出水面。  近年来，镇江的经济发展水平迅速提高，镇江的企业改制，制度创新带来巨大的 增长动力，非公有制经济发展加快，尤其是私营、个体经济增长明显，后续爆发 力强劲；同时镇江招商引资步伐加快，对外贸易效果显著；这一切对建设一个现 代化的商务场所提出了现实的要求。  随着镇江经济的不断发展，城市规模的的不断扩大，经济活动、尤其是对外经济 活动的逐渐频繁，必然会对高档商务办公区块提出一定需求，但目前城市还缺乏 这样的预留规划。  镇江城市总体规划，拉开了城市发展的大框架，为丹徒新区的发展带来前所未有 的发展契机。

　　2. 丹徒新区发展状况： 2.1 丹徒简介 丹徒环绕镇江市区，是一座具有三千多年悠久历史的江南古城。丹徒总面积 748.8 平方公里,人口 36.8 万人，建制镇 14 个。2002 年 5 月，丹徒正式撤县设

　　区，从而融入了历史文化名城，旅游胜地镇江市的整体战略格局之中。

　　2.2 丹徒新区简介： 1998 年 12 月，镇江市政府批准丹徒规划建设 30 平方公里的行政，经济， 文化中心--丹徒新区。 丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，新区依靠镇江主城区，按照接 轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成 部分，是镇江主城区的南大门，位于镇江南郊，北靠 312 国道和江苏省沿江公 路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高 速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山。总体控制面积 100 平方公里，规划面积 40 平方公里，容纳人口 30 万人左右。

　　2.3 丹徒新区总体规划： 丹徒新区按照现代化、生态型城市总体规划设计，目前已完成规划面积 20 平方公里，并正在进行深化和完善总体规划。 新区的建设定位是生态新城。 丹徒生态新城总体布局为:三园（生态居住区、生态工业园、生态农业园）, 一湖(谷阳湖生态度假休闲会展区),两轴(东西向绿化生态轴和南北向生态景观风 景轴).五区 （行政文化区、 生活居住区、商贸物流区、 休闲会展区、产业制造区） 四带（生态风景轴绿化带、扬溧高速绿化带、镇荣公路 和沪宁高速公路生态绿 化带、312 国道生态绿化带） 3 年初步形成镇江的崭新新城区，5 年建成沪宁线上一流生态新态，建设成

　　为与镇江主城区相呼应的次中心。 丹徒新区人口规划：根据规划，丹徒新区在未来 3-5 年内，新区人口规模将 达到 5-7 万，5-10 年内，新区人口规模将达到 7-10 万，15-20 年内，人口规模 将达到 20 万。预计今后丹徒新区的人群主要来源于以下几部分：①原谷阳镇人 口②工业企业引进的人员③新区发展吸引的一些有实力有发展眼光的人士④镇 江旧城改造带来的部分迁徙人群⑤想提高生活质量，改善居住环境，喜欢新区环 境的人士⑥周边农村进城的人士。

　　2.4 丹徒新区经济发展状况 2.4.1 新区基础设施建设不断推进 高标准建设基础设施。一年来，丹徒区在抓好城市规划的同时，集中全区的 智慧，倾全区之力，加大丹徒新区重大基础设施建设，构筑新区吸纳集聚产业和 要素的发展平台。 目前， 区内已建城市主干道 29 公里。 拥有 35KV 变电所、 110KV 变电所各 2 座，220KV 枢纽变电所 1 座；新区人民医院、丹徒信息港工程、自 来水唧站、天然气、污水处理厂、人民广场二期工程、西环路、谷阳大道东延、 勤政路南延、千禧路和机关干部经济适用房这 12 大重点基础设施项目建设的热 潮。目前新区已经成为镇江市市区五大新城之一，已经成为镇江城市向南拓展的 重要基地和主要依托。

　　2.4.2 房地产发展迅猛，大批外来开发商的进入，对商务办公提出潜在需求 受镇江发展及丹徒新区发展吸引，众多开发商纷纷到丹徒新区来开发项目。 丹徒新区最初只需几万元一亩的地价，现已涨至二三十万元一亩。目前，已有四

　　千多亩土地被各地开发商一抢而空，主要是住宅项目，也包括商业项目，预计总 建筑面积将达到７０万方。房产项目纷纷上马。目前，到丹徒新区来买房的主要 有教师、医生、银行职员、政府机关人员等，为新区高素质的人群奠定了基础。 但目前房产购买主要以投资为动机，看好新区的发展前景，喜欢新区的优美环境 是大多数购房者的心声。 在目前新区的２１家房地产开发商中，有约８０％是外地开发商，他们控制 了８０－９５％的土地。由于房地产项目具有以下特征：①房地产项目一般需要 ２年以上的开发周期②开发工作需要与当地政府、各合作单位紧密合作、沟通联 系③房地产项目的高价值决定了开发商的对外形象要求高，那么也就是说，这１ ６、７家现在拥有新区土地的外地房产开发商需要在丹徒新区驻扎办公，并且需 要一个现代化的高档次的商务办公场所。 这就对丹徒新区的ＣＢＤ建设提出了要 求。

　　2.4.3 工业企业招商引资进展顺利，外向型经济形态明显，生产与商务分离， 产生对新区ＣＢＤ的潜在需求。 根据规划，新区工业用地共有３８.2 平方公里，目前已完成招商引资３７１ ２亩，已有工业企业６２家，总投资约２０亿元，其中内资企业４个，投资额约 为 8.9 亿，外资企业２８个，占总投资额的４５％，已开工１５个，竣工投产７ 个。从外资企业的来源看，分别来自于意大利、美国、台湾、香港、日本、印尼、 菲律宾等世界各国各地区；从外资企业的产品销售来看，出口外销占很大比例。 一般来看，大规模的企业生产与商务分离，随着对外经济交流的加快，对新区Ｃ ＢＤ的潜在需求也在提高。 而现实中， 已经有多个企业代表提出了这方面的要求。

　　总结：  随着长三角经济的日益发展，越来越多的本地企业、外地企业、外资企业纷 纷投身到长三角各大城市中来，作为长三角重要一员的镇江也受到了越来越 多的关注，而随着镇江经济的爆发，这种关注将会越来越强。镇江目前的城 市建设中缺乏能够代表现代化建设水平，服务现代企业亮点工程，随着城市 规模的扩大，经济活动，尤其是对外经济活动的频繁，对城市ＣＢＤ的需求 逐渐强烈；  丹徒新区聚集了大量的外来企业和外资企业，经济活动，尤其是对外经济活 动频繁，需要一个现代化的高水准商务场所，目前已有多家企业提出了这样 的意向需求；  丹徒新区生态型花园城市的定位，为高档商务场所的建设提供了良好的环境 条件。

　　目前，丹徒新区没有一个高档的商务楼，同时，没有规划这样的一个功能区 块。那么目前整个镇江市场上的办公楼状况又是如何呢？ 根据调研，目前镇江的办公楼市场基本可以分为以下四种类型： １.住宅型办公楼：把办公放在住宅楼里 主要选择对象：主要以小公司为主，或是外地公司的办事处等，对公司形象 不太敏感。 优点：租金低廉、物业管理费用几乎没有

　　缺点：商务形象差，商务配套缺乏，物业管理水平低

　　２.商铺型办公楼：往往选择沿街商铺的二楼作为自己的办公场所 主要选择对象：一些小公司以及一些把商业和办公融为一体的企业，如家电 维修公司，中介公司等。 优点：租金低，物业管理费低，对外标识明显 缺点：商务形象比较差，缺乏商务配套，物业管理水平低

　　3.宾馆型办公楼：租用宾馆的套房作为办公场所 优点：借用宾馆的大堂、中央空调等配套，形象有相当的提升 缺点：由于不是纯商务楼，所以商务配套缺乏，来往人员较杂 主要选择对象：对公司形象有一定追求的企业。 例举： ①轮联大厦： 地理位置:位于中山路与电力路交界处 主要公司：轮联大厦一楼为银行，二楼为酒店，目前在办公的公司主要是 船舶、运输业，及其它装饰公司、广告公司、房产公司。 大堂：大堂设计简单，配备一个门卫。 租金：16 元/方/月

　　主要公司：楼下为金谷宾馆，4-8 层为影视制作公司、美体公司纺织公司、 装饰公司等，其它楼层为棋牌、美容美体公司等。 租金：24 方/间，每间 9000 元 大堂设计：金谷宾馆的大堂作为商务楼的大堂。

　　4.专业办公楼： 随着镇江办公楼市场的推进，近来也出现了一些专业的纯写字 楼，尽管配套等方面水平还有限，但已经有了明显提高，同时租售两旺。 例举： ①京星大厦 位置：解放路 主要公司：京星大厦共 10 层，为镇江较早的写字楼之一，目前现有的公 司有江苏扬子沥青公司、广告公司、装饰公司、物流公司、医药公司等。 配套：简单设计的大堂、电梯、门卫。

　　②教育大厦 位置：中山东路 主要公司：1-6 层教育局，7-10 层广告公司、策划公司，11 层教育局办 公室，12-13 层茶楼及装饰公司。 配套：简单设计的大堂，电梯，门卫。 租金：28 元/方/月 物业管理费：每单元 100 元。

　　③诚和大厦 位置：中山东路 性质：商务楼 配套：大堂，设计相对其它几个物业较好，比较专业；2 部讯达电梯；露 天泳池；IP 专线 元/方/月，包含物业管理费。 主要公司：该大厦作为镇江最早的写字楼，集金融、保险、通讯等为主体 的专业性写字楼， 现有中国银行、 商业银行、 中科信证券公司、 联通公司、 吉通公司、平安保险公司等。

　　④雅居商务楼 位置：中山路与电力路交界处 性质：商住两用楼（没有住户） 。共 10 层。 配套及物管：大堂设计是整个镇江地区最好的，档次较高，形象较好，有 专业的公司进行物业管理服务。 主要公司：1-4 层镇江行政中心，5-7 层，医药、房产公司、进出口公司、 化工制品公司等，8-10 层分别被不同的买家买走。 售价：5、6 层 4200 元/方，7、8 层 4300 元/方，9、10 层 4400 元/方。 购买需要付 15 年的电梯使用费 9500 元。 租金：53 元/方/月 物管费：2 元/方

　　⑤九洲广场： 位置：电力路与中山西路交叉口 占地面积：1 万 m2 左右 规划：1-3 层作为超市，4-5 层为商务写字楼，6-30 层为居民住宅楼 工程进度：目前刚刚开始建设。价格未定。预计 5 月开始销售。

　　5、小结：  综合上述，我们可以看到镇江的写字楼起步较晚，目前基本呈现一种小、 散、低的局面，现有的写字楼还仅仅局限在只要可以办公就好的阶段， 办公环境、办公配套、物业管理都还在初级阶段，随着雅居商务楼的出 现，镇江的写字楼已逐渐向真正意义上的写字楼发展。但另一方面，我 们可以看到客户对高档商务楼的需求非常旺盛。雅居商务楼、房产大厦 100%的出租及出售率， 我们看到当地的公司对写字楼的品质需求越来越 高，可以预见未来镇江的写字楼发展将进入一个全新的局面。  纵观整个镇江，目前还没有真正高档的办公楼，更不用说是可以代表镇 江形象，为中外大公司服务的高档商务楼。在这个市场上存在严重稀缺， 供应与需求脱节，为丹徒新区的 CBD 发展带来契机。

　　四、丹徒新区发展 CBD 的优势及效应：

　　1、 丹徒新区发展 CBD 的优势： 在丹徒新区发展 CBD 项目，具有以下 5 点独特优势： ①交通、区位优势明显：

　　丹徒新区北靠 312 国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公 路镇江支线和京沪高速铁路线， 南临沪宁高速公路主干线， 西依润扬大桥 （海 溧高速） 连接线， 市内外交通非常便捷， 有利于频繁的内外经济活动的展开；

　　②由于镇江行政中心搬迁在即，丹徒新区的区位优势更加明显： 镇江行政中心南移，距丹徒新区仅 5 公里，大大缩短了丹徒新区与主城区的 距离，十里长山、谷阳湖等生态资源优势一下子彰显出来，丹徒的区位优势 更加明显，今天建设丹徒新区的 CBD，未来的发展辐射就可能覆盖镇江市；

　　③生态环境优势，工业园区基础配套设施优秀： 高档商务往往追求一个良好的环境，而丹徒新区恰恰具备这一优势。十里长 山、驸马山、谷阳湖等生态资源日益彰显，丹徒正逐步成为镇江最具山水城 市形象、最具发展潜力和最具吸引力的新城区；同时丹徒新区正积极推进园 区的基础设施建设，并努力从园区规划等方面着手创造一个与自然相呼应的 生态之城。

　　④产业集聚基础： 丹徒新区发展 CBD 是有产业基础的，大量国内外大型企业汇聚于此，产生 相当的集聚效应，对 CBD 产生客观的需求。而随着国家对工业园区土地规 模的控制逐渐加强，象丹徒新区这样的地方已经越来越少了。

　　由于丹徒新区的建设目前还处于上升起步阶段，规划由零开始，没有旧城改 造的种种限制，能充分发挥能动性，提前规划，预留区域，针对性招商引资， 有利于一个功能区块的整体规划。

　　2、 CBD 建设给新区带来的五大效应： ①塑造城市名片，提升城市形象，推动经济发展： 依托 CBD 的影响，可以确立现代化城市形象，中央商务区里，大楼高耸， 白领穿梭，中外企业聚集一堂，这些都成为现代 CBD 不可或缺的构成要素， 它将成为一个城市的象征，成为“城市名片”，使城市形成一个新的题材和具 有长远意义的新增长点，带动城市总体经济的发展，同时提升城市的现代化 开放化水准。

　　②服务现代企业，提升商贸格局，美化城市商务形象： CBD 内现代化的商务办公楼， 成为企业进行现代商贸活动的集散地。 在这个 区域内，可以通过各种形式的商务形式完成对全城、全国乃至全世界快速增 长的商贸交易活动。因此，CBD 高水准的商务现代化，可以从根本上突破目 前丹徒新区以及镇江小、散、低的商贸格局，提升城市的商贸现代化水准， 美化城市的商务形象。

　　③CBD 具有集聚和辐射效应： CBD 作为一个区域性商务品牌，规划品位高，基础设施完备、先进，有良好 的文化氛围，拥有便捷、舒适的工作、娱乐环境。这些条件不仅有利于发展

　　商贸，尤其是推动无形商贸业发展，而且有利于吸引资本、技术和人才，吸 引企业与行业组织纷纷在此落户， 使他们通过商贸活动形成互动， 促进发展。 同时， CBD 又会对周边地区产生示范和辐射效应， 这不仅表现在带动整个城 市商贸经济的发展,而且会对优化城市工作和生活环境起着重要作用。

　　④激活 CBD 区内外的住宅市场： 建设中心商务区，最能直接受益的是房地产市场。CBD 使地产升值，政府税 收增加。它不仅对发展区内房地产是一个极好的机遇，而且对周边居住和相 关服务建设也是一个千载难逢的机遇。优秀的市政规划和良好的市政建设条 件，在增加人员流入 CBD 的同时，也刺激周围的住宅市场出现繁荣。 在 CBD 工作的员工特别是白领员工，人员素质比较高，其收入和消费的水 准也会比较高。他们对居住水平有着较高的要求，可以预期其周边的住宅市 场将会持续看好。

　　⑤丰富旅游文化内涵 CBD 建成后，还会对丹徒、镇江的旅游文化产业带来积极的影响，整合旅游 资源，更好得把旅游形象展现给世人。

　　五、丹徒新区建设 CBD 的若干建议：

　　1、概念定位：区级 CBD 城市级 CBD

　　从镇江丹徒新区的城市规模，经济发展水平，辐射能力来看，还不可能 达到全球级、国际级甚至地区级的水平。因此，在定位丹徒新区的 CBD 时， 不盲目求大，客观评估，基本定位在第一阶段为区级 CBD，主要是集中服务

　　新区内及部分镇江市的高层次商务活动，基本是一种“企业总部模式”和“科

　　技研发中心”模式的商务；然后逐渐发展成为镇江市的高档商务中心，成为

　　客源预估： 第一层次的客户主要来源于以下几部分：   丹徒新区的外地开发商：需要在丹徒有固定的分公司形式的办公场所； 丹徒新区工业园区内外资企业或外地企业的中高层人士：与生产分离， 以脑力工作为主，需要有一个彰显品位的高级办公场所，作为公司的总 部，或研发中心。  镇江本土的大公司：同样在工作性质上以脑力工作为主，需要有一个彰 显品位的高级办公场所，作为公司的总部，或研发中心，即便公司的生 产基地并不在丹徒新区。

　　2、功能定位： 镇江丹徒新区 CBD 是一个现代化的商务活动区， 以发展现代商务服务为 主，并由现代商务服务衍生出的商业、商住、会展、体育文化等综合性商务 功能的现代化商务服务综合区。这些功能的完善不是一朝一夕的事情，需要 政府统一指导，针对性招商引资，至少需要 10-20 年才能把一个完整的现代 花园式 CBD 展现给大家。

　　商务： CBD 的核心功能是为中外大企业提供现代化商务办公场所；

　　商业： 它不仅为工作在此的人士提供购物、休闲场所，也为生活在丹徒新 区的居民提供一个高档的购物休闲场所。从目前镇江的商业水平来看， 镇江缺乏大型的高档商业配套，餐饮、休闲、购物都缺乏真正上档次的 大规模场所。

　　生活： CBD 内，自然还要能满足在 CBD 工作的中高层人士居住生活的需 求，他们对生活品质的要求更高，所以对住宅建设也提出了新的要求。

　　会展、宾馆： 随着经济活动的频繁，经济水平的提高，丹徒新区不仅仅作为生产 基地，还会逐渐走向一个销售展示基地，本地的企业在这里展示他们的 优秀产品，把信息发布出去，外来的企业到这里来展示自己的技术成果、 优秀产品，寻求合作，这样，会展经济应运而生。而目前镇江市同样缺 乏这样的一个场所，如果丹徒新区建设会展场馆，那将不仅属于丹徒， 也属于镇江，能进一步提高丹徒在镇江的地位。

　　体育文化： 提供更多的体育设施、文化设施、学习的设施，比如说图书馆、电 影剧院，体育馆等，还有其他的各种各样的大型娱乐项目的场所，它有 助于 CBD 的发展，和保持其增长。这些设施不可能一下子完成，必然要 和整个 CBD 的建设共同逐步推进， 但尽管如此， 现在也能提前进行规划， 也需要这样做。 从目前镇江的体育文化设施配套来看，也比较缺乏，因此在丹徒新

　　区 CBD 建设这类设施已不仅仅是服务于新区 CBD， 还服务于整个丹徒， 服务于镇江， 它的建设有助于提升丹徒新区 CBD 在镇江的影响力， 有助 于提升丹徒新区在镇江的地位。

　　3、必备特征： 在 CBD 中的物业都应已高标准来要求， 无论是硬件还是软件， 都要体现： 高档次智能化人性化。 一般来说 CBD 中国际级别的顶级写字楼和高档的甲级写字楼需分别具 备以下指标性要求：  顶级物业(国际写字楼)

　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑 条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70％的使用率； 楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6 米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用 进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共 部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级 墙纸或高级漆， 应有吊顶， 电梯间应为不锈钢、 大理石； 卫生间安置进口名牌洁具， 如科马、科勒、美标、T0T0 等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员 工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务 会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警； 有综合布线 平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管 理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统 实现连通和统一的管理，24 小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种 交通工具直达。 (6)智能化：3A～5A 软件。

　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规 范的 要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大 堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸 等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、 花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有 吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、 科勒、美标、TOT0 等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工 餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商 务或知名品牌代理等方面的业务。

　　(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维 护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)智能化：3A 及 3A 以上

　　4、规划特色：生态型、花园式 每一个 CBD 除了具备一般的特征外， 都拥有自己独特的特色， 如上海的 金融功能特色，北京的区位特色，在丹徒新区的 CBD 应和山水镇江、生态 丹徒相呼应，能够体现生态、花园的特色。  区域的选址及规划上，凸显自然生态： 充分利用丹徒新区良好的自然条件，在规划选址阶段就充分考虑到 特色问题，在总体规划上，考虑道路结点、花园小广场的设置，让整个 CBD 就象一个大花园，调 解 人 们 视觉 的 乏 味 ，还可 以 使 公 众 止 步 歇 息 。 行于其间，享受城市的现代风景。

　　单体建筑突出生态型特色： 在建筑材料上讲究绿色环保，如雨水收集渗漏系统、太阳能利用系 统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等等； 在建筑规划上追求与自然的紧密联系，如绿化中庭等，注重“两空一 绿”的高要求（两空指空气质量、空间感，一绿指绿化率）。

　　花园式办公楼： 其实，现代化的 CBD 也并不一定全是摩天大楼，体现生态花园气质

　　的二至三层的单体小楼，也是一种尝试。坐落在山水环抱之中，低密度、 个性化的别墅型办公楼，建筑风格可根据入驻企业要求量身定做，尤其 适合跨国公司总部和研发中心的新型办公区域。

　　5、地点选择： 结合镇江丹徒新区的区位、交通、环境等因素，建议有以下几个选 择地点： ① 行政中心广场以南，谷阳湖以北： 具体地点为西至经六路延伸段，东至经五路延伸段，北至环南路，南 至谷阳湖。总计约 300 亩土地。 按照规划，这里属谷阳湖生态度假休闲会展区。据悉，在谷阳湖南侧 将建高尔夫球场，西侧将建会展中心，东侧将建五星级酒店，在这样 的一个环境中 CBD 的形成水到渠成，与周边环境融为一体。

　　· 谷阳湖自然环境较好 · 与原谷阳湖生态度假休闲会展区的规划相呼应 · 北有行政区、南有生态农业区，西有生态住宅区，东有生态工业区， 四区交汇，中心的 CBD 成为新区的制高点，形象代言。 · 道路等基础设施已铺设至附近，本地块的基础建设成本低、到位快。

　　· 会展中心建设的不确定性带来的不利因素。根据调研，有可能会展

　　中心会建设到铭基商贸中心地块，从而带来相当的不确定性。作为 CBD 重要成员的会展中心位置的不确定性导致 CBD 位置的摇摆。 · 目前区块建设刚起步，小环境和其他几个比起来，还比较滞后。 · 道路交通缺乏大型主干道

　　② 行政区与工业园区交汇位置： 具体位置为西至环路，东至镇荣公路，北至城中路，南至纬五路，这 个方块内的剩余土地，约计 600 亩。 ●地块优势： · 靠近行政区，位于行政区与工业区的交汇地段，便于商务工作的有 效开展； · 周边建设已基本完成，现实的道路条件比较好，同时靠近高速公路 镇江支线，有利于商务活动的全面开展；

　　●地块劣势： ● 缺乏自然环境，对高级商务人士的吸引力下降；

　　（※以下③和④两个具体位置在地图上没有，所以还缺） ③ 景区和新区政府旁 ●地块优势： ● 自然条件优秀，山坡起伏，风景优美，生态环境比较好； ● 道路畅通，绿化先行，具有建设现代化 CBD 的先天条件； ● 靠近国道，交通便捷；

　　● 衔接丹徒新区与镇江，有利于丹徒新区 CBD 的长远发展

　　●地块劣势： ● 目前除道路、绿化外，其余配套等还比较缺乏； ● 人气缺乏，总体比较冷清；

　　④ 镇江新的市政府旁 ●地块优势： ● 道路条件好，交通便捷，具有建设现代化 CBD 的先天条件； ● 衔接丹徒新区与镇江，有利于丹徒新区 CBD 的长远发展

　　●地块劣势： ● 距离新区的核心发展区块相对较远，短期内不利于 CBD 与工业 园区、行政区的衔接。

　　6、推进步骤： 国际上一般认为，一个成功的 CBD 建设需要花费 10-20 年，所以丹徒新区 的 CBD 是一个“一次规划，分步实施”的过程。 CBD 的建设规模没有一个定量化的数据， 根据城市的规模， 经济发展的需要， 不同级别的 CBD 的规模也大不同，下面例举几个不同级别的 CBD 发展状况： 建议：丹徒新区 CBD 总体规模约 300 亩—500 亩左右，保持适度规模，在 土地资源配置上要留有余地，按照“重点突出，整体推进”的原则，按近期、中期、 长期目标分步实施，成熟一块开发一块，有计划、有步骤地全面推进商务中心区

　　效应 法国一半的大企业在此设立办公机 构

　　多万，包括郊 区在内的大 巴黎人口 906 万 多 ， GDP 是上海的 4 倍

　　年，经过 30 多年 的开发建设，拉德 方斯区已基本实 现了原来的规划 设想 过 14 年的发展， 正在向全球级 CBD 迈进

　　写字楼 247 万平方米， 分散的商业设施 10 万 平方米，多条地铁、高 速公路、 铁路在此交汇

　　上 海 陆 家 国际级 人口约 1700 始于 1990 年，经 区域总规划面积 28 平 主要体现在功能上，陆家 14 年来，陆家嘴吸引中外多元化投 嘴 CBD

　　CBD 万， 2003 年 实 元 现 GDP6240 亿 方公里， 其中核心区陆 公里，建筑面积约 400 万平方米 嘴金融贸易区是中国唯一 以 “ 金融贸易 ” 命名的国家 级开发区， 上海 CBD 最主 要的功能特色是金融业 资主体固定资产投资 1419 亿元， 兴建金融贸易功能性建筑面积 1682 万平米， 陆家嘴ＣＢＤ新增投 资额位居同期全球十大国际ＣＢＤ 之首

　　重点发展行政办公、金融、贸易、会 展、文化娱乐、旅游服务等行业，在 国家、浙江省和杭州市政策允许范围 内，优先进行对外开放试点，鼓励外 资金融、保险机构在钱江新城按照国 家规定开办相关金融业务。

　　目前已颇具规模， 家嘴ＣＢＤ 1.67 平方

　　杭 州 钱 江 地区级 人 口 约 373 始于 2001 年，目 总规划面积 15 平方公 新城

　　里，一期工程为沿江 8 平方公里的区域，其中 约 4.02 平方公里为核心 区

　　核心占地约为 300 亩， 高 档 次 、 文 化 感 是 黄 龙 总建筑面积约 100 万 平米 CBD 的主要特征

　　黄龙区块：北到天目山路，南至曙光路，西至玉古路，东至杭大路，目前被公认 为杭州的贵族商务区（ABD），融高档商务、会展、宾馆、旅游、商业、文体为 一身。

　　功能 1、商务： 项目 世贸中心 黄龙世纪广场 嘉华国际商务中心 中田大厦 恒励大厦 耀江金鼎广场 电力大厦 黄龙体育中心新闻发布中心项目 3、居住 黄龙雅苑 杭州绿园 绿城丁香公寓 4、文体 黄龙体育中心 黄龙体育馆 陈经伦游泳健身中心 浙江图书馆 5、旅游 6、宾馆 黄龙洞 黄龙饭店 恒励宾馆 世贸中心大酒店 7、商业 8、配套 好又多 海关 2000 年完工 1998 年完工 2000 年完工 11.5 万 m2 4.5 万 m2 12.25 万 m2 3 万 m2 占地面积为 1166 亩 2.5 万 m2 在建 2004 完工 2001 完工 在建 2000 年完工 2003 年完工 2003 年完工 规模 13 万 m2 1.8 5 万 m2 3 万 m2 3 万 m2 6.5 万 m2 建造年代 1998 年完工 2000 年完工 2003 年完工 2004 年完工 在建 在建

　　黄龙 CBD 核心区块占地约为 300 亩左右， 目前总建筑面积约在 100 万左右。 经过多年的建设，黄龙区块的区块范畴正在不断扩大，逐渐与浙大、杭大、 教工路等原有文教区块连为一体。

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