融创竞得新地王镇江房价要起飞了？
最近房产中介的朋友圈都在大肆鼓吹镇江房价要大涨了，因为3月15号镇江土拍，融创集团在经过215轮竞价之后，以总价约5.79亿元，楼面价12100元/平方米的价格竞得了镇江首宗楼面价破万的地块，溢价率61.33%。值得一提的是，这宗地块也因此成为了目前为止镇江成交楼面价最高的地块。
房屋中介据此宣称，作为整个苏南地区乃至整条沪宁沿线房价最低的镇江市，终于要迎来房价起飞的时代了，似乎赶上其他兄弟城市之日可待了。事实真有这么乐观吗？
镇江2020年实现地区生产总值（GDP）预计为4250亿元，全市总人口仅320万人左右，人均GDP 高达13万元，进入全国前20强的行列，但是房价却一直与经济发展水平不匹配。在三四线普通小县城的房价普遍过万的时代，镇江市下辖的国家级经济开发区--镇江新区，二手房均价不足8000元，很多甚至低至3000元/平，其他城市的首付在这可以全款买下一套房了。镇江人眼看周边城市的房价日新月异，这次土拍的新地王产生，真的意味着镇江的房地产将进入一个新时代了吗？
新年过后的首次土拍，镇江市一连推出了6宗住宅用地，分别为J2102京口区会莲庵街以北、钓鱼巷以西地块，起拍价7500元/平米；R2103登云山路以北地块，起拍价6500元/平米；X2101丁卯桥路以南、丹南路以西地块，起拍价3780元/平米；X2102经三路以东、纬三路以南地块，起拍价3680元/平米；X2103纬三路以南、居安路以西地块，起拍价3650元/平米；X2104润南路以南、居安路以西地块，起拍价3650元/平米。
从上图可见，这六个地块的成交价，除J2102地块被融创集团以溢价率61.33%，12100元/平米的价格拍下，X2012地块被南京新城和上海爱家以超低溢价率1.09%，3720元/平米拿下外，其他四个地块均以底价被拍下。
为何J2102地块会溢价这么多呢？因为融创竞得的这宗地块位于京口区会莲庵街以北、钓鱼巷以西，处于镇江主城区滨江板块，无论是地段（地处长江路与解放路的交汇处）、配套（大市口商圈）、医疗（对面就是江滨医院）、教育（镇江实验小学学区）等在镇江都是绝佳，周边小区二手房房价最高可达22000元/平方米，基本相当于镇江普通住宅房价的天花板。因而该地块的抢手显然是必然的，但也是难以复制的。
经济学家普遍认为，房价上涨长期看人口、中期看土地、短期看政策。就镇江市全市而言，常住人口增长极为缓慢，年均增长率约0.3-0.5%，除去本地人口的出生率和率，年均增加的外来人口仅几千人。仅仅靠这每年增加的几千人，显然根本无法托底镇江的房价。土地方面，虽然靠拆迁出让的土地是越来越少，但镇江的土地存量依然十分充裕。同时，在当前棚改逐渐熄火和“住房不炒”的大背景下，房价也缺少上涨的动力。
目前在镇江，房价似乎只在两个地段会上涨：一是配套完善，靠近名校的学区房，这里永远都不愁愿意接盘，把下一代送入好学校的买房人；二是靠近南京的地段，这里承接着大量来自南京的外溢的人口。
那么镇江的其他地区呢？我认为这就要看当地能不能吸引大量企业入驻，从而带来外地的人口参与本地的建设。在连淮扬镇铁路全线贯通的当下，苏北到苏南已经连成一片，镇江完全可以通过扩大招商引资的方式，吸引更多的苏北人民到镇江工作，学习，当然也包括安家。
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