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镇江市工业用地供应方式改革实施意见政策解读

admin6个月前 (09-24)镇江产业信息8

　　一是顺应供给侧改革要求，完成国土资源部，省委、省政府和市委、市政府部署的创新工作任务；二是有效降低工业企业土地取得成本，提高企业积极性，促进产业集聚发展；三是更加充分有效地优化配置土地资源，转变利用方式，促进高效利用、集约利用，助推区域经济的健康发展；四是增加地方政府和用地企业的主导权和选择，有效推动产业结构的调整，促进工业用地提质增效。一是供给侧改革的需要。2014年以来，国土资源部，省委、省政府，国土资源厅出台了多项政策文件要求各地结合工作实际，因地制宜地开展国土资源供给侧改革，有效提高土地资源的配置效率。2016年8月，省政府就供给侧改革专门下发了《关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级提质增效的指导意见》，要求进一步完善土地有偿使用制度，合理配置土地要素资源。截止目前，全省仅有无锡和镇江两地还没有推行工业用地供应方式改革。二是降低用地成本的需要。2017年以来，市政府将降低企业用地成本作为一项目标任务推进；省国土厅也多次要求上报该项工作的推进情况，要求尽快出台文件并推行；市委常委会将工业用地供应方式改革列为2018年工作要点重点任务。三是节约集约用地的需要。根据全市工业用地更新调查结果，结合近几年来省国土厅对我市土地利用目标管理综合考评通报，我市工业用地地均GDP产出较低，且开发利用结构较为分散，低效、闲置现象时有发生，急需提质增效。（一）双向选择原则。在原一次性出让50年土地使用权的基础上，推行工业用地弹性年期出让（一般不超过30年），并增加先租赁后出让及长期租赁两种供应方式。地方政府和企业可结合实际自主确定供应方式。特殊项目用地确需按法定蕞高年限（50年）供地的，由各辖市（区）人民政府（管委会）研究确定。（二）属地管辖原则。顺应简政放权要求，工业用地的出让由各辖市、区政府（管委会）组织实施，便于规范管理提高自主性和执行力，还可结合区域发展实际有效调控产业结构和发展方向。（三）责权相当原则。地方政府对工业用地出让的全程和后续的履约监督负责，相关的出让程序和政策继续按照原有规定执行，重点落实好投资企业在用地履约方面的监管。（四）以点带面原则。工业用地供应方式改革坚持循序渐进，符合区域发展实情，有选择有方向地稳步推动。注重总结评估，提炼经验，避免急功近利。主要有：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》《节约集约利用土地规定》《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》《江苏省委省政府关于全面推进节约集约用地的意见》和《省政府办公厅关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》等。2017年5月和9月，镇江市国土局组织新区国土分局、句容市国土局、扬中市国土局等相关人员先后赴南通、苏州，浙江慈溪、余姚等地学习调研了工业用地弹性年期出让的相关做法和成功经验。同年10月，完成了《镇江市工业用地供应方式改革实施意见》的起草。在普遍征求我市国土系统内部意见建议的基础上，市政府办公室书面征求了各辖市区政府，管委会及市发改委、经信委、住建局、规划局等多个部门的意见建议。2018年2月25日，胡宗元副市长召集各辖市、区（管委会）及法制办等相关职能部门进行了专题讨论，经修改完善后形成了送审稿。2018年5月20日，市政府常务会议审议通过。改革后共有以下四种供应方式供地方政府和投资企业选择，供应方式和使用年期是根据《省政府办公厅关于改革工业用地供应方式，促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》（苏政办发〔2016〕93号）的要求，参照南通、苏州、慈溪等地的做法后，结合镇江实际所确定。原则上引导鼓励使用前面三种土地供应方式，以达到改革目的。1、弹性年期出让。根据产业生命周期，市场走向等因素，在原法定蕞高出让年期的基础上（50年），将出让年期上限调整为30年，一般以5年为单位，合理设定20年、25年、30年等使用年期。2、先租赁后出让。分为先租赁使用和后续出让两个阶段，总年期一般不超过30年。头部阶段为投资开发期，一般不超过5年，承租人在租赁期间根据约定的投入产出条件，进行开发、利用、经营土地，经评估考核达到约定投入产出等要求的，可以按约定将租赁土地转为出让土地，未达到约定条件的，按合同约定方式处理。第二阶段为投产达效期，经对照合同约定，由地方政府实施综合评估后，符合条件的，土地使用方式由租赁转为出让，出让年期由总年期减去实际租赁年期。3、长期租赁。此种使用类型原《国有土地租赁办法》已有相关规定，但镇江地区租赁使用的很少。为了便于操作，此次出台政策对租赁使用土地进一步合理细化，将租赁年期设定为5年、10年、15年三种类型。4、一次性出让50年土地使用权（原有出让方式）。此种类型原则上针对重点项目用地，对项目用地确需按50年使用年期出让的，由地方政府研究确定。1、工业用地供应严格按照公开招标、拍卖、挂牌方式确定受让人或承租人，签订土地出让（租赁）合同时，约定企业依法转让、转租、抵押不动产等相关事项。2、采用先租赁后出让方式使用土地的，租赁期满后由承租人提前申请续期，经地方政府审查符合出让条件的，以协议出让方式供应。3、在国有建设用地使用权有偿使用合同约定的使用期限内，土地使用者可经有关部门批准，建造永久建（构）筑物。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效用。工业用地供应实行蕞低标准价制度，按照不低于对应级别工业用地法定蕞高年期50年出让蕞低价进行因素修正的原则，确定出让和租赁底价。采取先租后让方式供应的，租金按租赁期占总年期相应比例的总地价确定，在竞得土地后一次性支付，租金抵交土地出让金，剩余土地出让金待转为出让建设用地后一次性支付。采取长期租赁方式供应土地的，《国有建设用地使用权租赁合同》签订后，可按5年期分期缴纳租金，也可一次性缴纳租金，《不动产权证》（租赁）有效使用期以租金缴纳的对应年期核发。根据属地管辖原则，由地方政府组织相关职能部门或产业评估机构对拟入驻项目进行综合评审，综合拟入驻企业的产业类型、投资规模、税收产出、资源消耗、技术创新等方面因素确定。对符合准入要求的，根据项目用地与入驻企业具体情况确定土地供应方式。约定相关约束性土地使用条件，并在后续的土地使用合同或相关协议中予以明确权责。明确属地政府为工业用地出让（租赁）后的履约监管责任主体，土地受让人或承租人在签订出让合同（或租赁）30日内，应与属地镇政府、街道办、开发区或园区管委会签订出让（租赁）履约监管协议，约定开发建设要求、开竣工时间、亩均投资、产出效益等相关指标，明确相应的违约责任。履约监管协议作为国土部门办理后期不动产权登记的必要件存档。镇政府、街道办、开发区或园区管委会应当在监管协议中明确责任追究的措施和办法，如收取一定比例的履约保证金，或者其它约束监管机制等。属地政府负责对工业用地的开发利用情况进行监管验收，并出具验收意见。对一次性出让验收不合格的项目用地，终止监管协议，没收保证金，注销出让合同，收回土地使用权。对先租后让验收不合格的项目用地，没收保证金，终止监管协议和租赁合同，收回土地使用权。收回土地使用权时，由地方政府负责制定地上建筑物、构筑物和其他附属设施的处置措施，如协议回收、限期拆除等，对工业用地受让人或承租人申请并获批准提前终止合同的，地上建（构）筑物和其他附属设施的处置可参照执行。四是对验收不合格或期满应予收回的工业用地，地方政府应结合区域实际制订地上建筑物、构筑物和附着物的处置措施，并在监管协议或土地出让（租赁）合同中约定地上建筑物等的处置标准和方式。五是以弹性出让、先租后让和长期租赁方式供应的工业用地期满后续期按合同约定执行。