免费在线年镇江城市研究 专题报告 研究范围：镇江市区、句容市 2017年11月 1 目录 CONTENTS （一）城市基本面分析 （二）城市格局分析 （三）市场分析 （四）竞争分析 （五）投资策略 2 头部章 城市基本面分析 1.1城市站位 1.2基础经济面分析 1.3人口分析 1.4购买力研究 1.5土地财政依赖度分析 1.6板块小结 3 1.1 城市站位 l 镇江是江苏长江经济带的重要组成部分 镇江在江苏省区位 镇 江 镇江位于中国东部 ， 在 环 江苏省南部 ，是江苏长 南 扬州市 京 江经济带的重要组成部 都 滁州市 市 镇江市 圈 分 ，也是南京都市圈核 区 南京市 位 心层城市之一。 马鞍山市 南京 镇江市 镇江在长三角区位 镇江古称 “润州” ， 常州市 民国时曾为江苏省省会 ， 无锡市 长江和京杭大运河在此 南京市 上海 镇江市 苏州市 交汇 ，素有 “天下头部 江山”之美誉 。 杭州 上海市 4 1.1 城市站位 l 南京都市圈核心城市之一 镇江在苏南五市区位 镇江市地处江苏省西南部 ，位 于长江下游南岸、长江三角洲顶端 。 镇江市 东南接常州市 ，西邻南京市 ，北与 扬州市、泰州市隔江相望。 高速和铁路路 网较为成熟 ，高 铁20分钟可到达南京、1小时可到 镇江 无锡、苏州等城市 ；高速 1小时可 宁镇扬都市圈与苏锡常都市圈位置图 到达南京、常州、扬州、泰州等城 市 ； 南京都市圈 （八市） ： 镇江市 南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、 马鞍 山、滁州、宣城 苏南五市 ：南京、苏州、无锡、常 州、镇江。 5 1.1 城市站位 l 城市规模 ：中等城市 根据20 16年6月份 《长三角城市群发展规划》 ，镇江城市规模 等级定位为中等城市 ，低于南京、苏州、扬州、泰州、常州等城 盐城 市的层级 ，与马鞍 山、湖州、嘉兴等并列。 城市近期发展规模 ：2020年中心城 区常住人 口133万 ，城市建 扬州 泰州 设用地 146.5平方公里。 南通 长 无 南京 镇 锡 苏 合肥 江 常 州 三 角 州 上海 城 市 群 各 杭州 城 市 规 模 等 级 6 1.2 基础经济面分析—经济水平 l 镇江GDP总量在江苏省处于下游水平 ，人均GDP处于上游 镇江由于人 口较少 ，经济体量总体不高但人均GDP相对较高 ，20 16年镇江GDP为3833.84亿元 ，江苏省排名第 十 ，人均GDP为80 138元 ，江苏省排名第五 ，城市经济基础较好 ；20 16年GDP增速为9.6% ，处于全 国领先地位 。 2016年江苏各地级市GDP及人均GDP对比图 18000 160000 145,771 16000 15475.09 141,453 140000 14000 127,527 122,812 120,694 120000 12000 10503.02 99,237 100000 92,715 10000 9210.02 88,370 80000 8000 6768.2 67,003 63,306 62,562 5808.52 5773.86 60000 6000 53,121 4576.08 4449.38 48,439 4101.78 3833.84 40000 4000 3048 2376.48 2351.12 2000 20000 0 0 苏州 南京 无锡 南通 徐州 常州 盐城 扬州 泰州 镇江 淮安 连云港 宿迁 GDP 人均GDP 7 1.2 基础经济面分析—经济水平 l 镇江工业增加值在江苏位列下游 工业增加值在一定程度上反映了城市的产业体量 ，镇江20 16年工业增加值位列江苏省第十 ，城市总体产业体量不高 ；20 16年 拥有规模以上工业企业2710家 ，实现工业总产值9066.19亿元 ，比上年增长7.2% ，完成规上工业增加值 1870亿元。 2016年江苏各地级市工业增加值 （亿元） 7000 6365 6000 5000 4000 3330 3076 3010 3051 3000 2767 2827 2298 2174 1870 2000 1626 1303 1090 1000 0 苏州市 南通市 无锡市 徐州市 南京市 泰州市 常州市 扬州市 盐城市 镇江市 淮安市 连云港市 宿迁市 8 1.2 基础经济面分析—产业结构 l 镇江三产占比在江苏省位于中游水平 ，产业分类相对健康 镇江 16年三产占比为1.71:48.48:49.8 1，主要以二产、三产为主导。镇江第三产业虽已略微超过第二产业,但城市 总体还处于 “退二进三” 过程 ，产业有待进一步升级 。 2016年江苏各地级市三产占比对比图 100% 90% 80% 52.97 52.57 51.95 49.81 49.49 48.08 47.87 46.92 46.19 43.44 40.96 70% 58.39 57.92 60% 50% 40% 50.51 30% 46.02 45.03 45.95 48.48 46.96 43.16 48.98 44.01 50.26 49.22 20% 39.2 41.19 10% 8.76 9.07 7.3 8.53 0% 2.4 0.9 1 2.4 2.1 1.71 3.5 3.1 3.5 南京 无锡 苏州 南通 常州 镇江 徐州 淮安 扬州 连云港 泰州 宿迁 盐城 头部产业 第二产业 第三产业 9 1.3 人口分析—常住及户籍人口 l 人口总量在江苏省中排末位 ，属于人口导入型城市 20 16江苏省各市人 口变化呈两极态势 ：苏南五市属于人 口流入区，苏北各市属于人 口流出区。镇江市20 16年户籍人 口271.98万 人 ，常住人 口3 18.13万人 ，人 口净流入46.15万人 ，在苏南五市中人 口吸引力相对不强 ；且镇江市常住人 口、户籍人 口均为江苏省 末位 。 2016年江苏各地级市常住人口、户籍人口与人口总流入情况 1200 500 400 1000 384.37 300 800 200 600 166.7 164.21 95.9 100 400 46.15 0 -12.53 -36.46 -43.63 200 -78.56 -84.35 -103.66 -107.03 -100 -170.39 0 -200 苏州 无锡 南京 常州 镇江 扬州 南通 泰州 淮安 连云港 宿迁 盐城 徐州 户籍人口(万人） 常住人口(万人） 人口净流入 10 1.3 人口分析—人口增长率 l 人口增长速度放缓 ，近六年平均常住人口增长率位列江苏省中上游 在近六年平均人 口增长率 中，苏南整体高于苏北 ；16年连云港、苏州、淮安等苏北城市常住人 口增长率较高 ，说 明苏南对苏北 的人 口吸附力降低 ，苏北城市发展后劲逐渐显现。镇江近六年平均人 口增加率在江苏处于前列 ，排第六位 ，近年来常住人 口增长率 略有放缓 ，20 16年镇江市常住人 口增率为3.25% 。 近年来江苏省常住人口增长率 0.012 0.01 0.008 0.006 0.54% 0.57% 0.004 0.42% 0.40% 0.36% 0.38% 0.31% 0.25% 0.25% 0.002 0.12% 0.10% 0.04% 0 -0.06% 南京 常州 无锡 镇江 苏州 宿迁 淮安 连云港 徐州 扬州 泰州 南通 盐城 -0.002 2016年常住人口增长率 （%） 近六年常住人口平均增长率(%) 11 1.3 人口分析—城镇化率 l 城镇化水平处于江苏省第二梯队，城镇化程度较高 江苏省城镇化率在全 国排名靠前 （江苏仅宿迁、盐城两市低于全 国57.35%平均城镇化率） ；江苏省中苏南五市城镇化率 位居前列 ，呈现 “南京领先 ，苏南前列 ，苏北发展空间较大”的局面 ，镇江城镇化率位列江苏各地级市第五 ，处于中上水平 ， 属于第二梯队。 2016年江苏13地级市城镇化率 100% 90% 80% 82.0% 78.5% 70% 75.5% 71.0% 69.2% 60% 64.4% 64.4% 63.2% 62.4% 60.2% 58.2% 50% 55.0% 49.6% 40% 30% 20% 10% 0% 南京 无锡 苏州 常州 镇江 扬州 南通 泰州 徐州 连云港 淮安 宿迁 盐城 城镇化率 12 1.4 购买力分析—人均可支配收入及存款 l 居民富裕程度位于江苏前列 ，整体消费习惯偏向于积极 镇江的可支配收入位列江苏各地级市第六 ，说 明居民富裕程度在江苏省靠前列 ；但年末住户存款较低 ，排江苏省 第十位 ，说 明镇江市居民整体消费习惯偏 向于积极 。 2016年江苏各地级市可支配收入、消费及存款情况 60000 27,634 30000 25,864 50000 25000 40000 20000 14,101 30000 15000 11,098 20000 8,541 10000 5,362 5,276 5,254 5,495 4,706 10000 3,066 5000 2,511 2,207 0 0 苏州 南京 无锡 常州 南通 镇江 扬州 泰州 盐城 徐州 淮安 连云港 宿迁 居民可支配收入(元） 人均消费支出(元） 住户存款余额(亿元） 13 1.5 土地财政依赖度—土地出让金与公共财政支出 l 土地财政占比较低 ，房地产市场活跃度一般 镇江市土地出让金与一般公共财政收入的综合 占比不到30% ，土地财政依赖度偏低 ，江苏省排名第 11位 ，仅高于宿迁市、无锡市。 镇江市相对于南京、扬州、无锡等地土地成交价较低 ，是 “价值洼地” ，因此土地出让金 占比较少 。 江苏省各市土地出让金与公共财政收入比 100% 14.28% 90% 22.56% 35.38% 35.31% 33.68% 33.29% 32.11% 29.99% 80% 40.23% 49.69% 49.21% 47.39% 56.54% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 常州 南通 泰州 南京 扬州 盐城 淮安 徐州 苏州 连云港 镇江 宿迁 无锡 财政总收入(亿元) 土地财政收入 （亿元） 14 1.6 板块小结 1.镇江是江苏长江经济带的重要组成部分 ，也是南京都市圈核心层城市之一； 2.镇江由于人口较少 ，GDP总量在江苏省处于下游水平 ，人均GDP处于上游 ； 3.人口总量上在江苏省中居于末位 ，但人口吸引力全省排名第五 ，属于人口流入城市； 4.城镇化水平处于江苏省第二梯队，城镇化程度较高 ； 5.居民富裕度在江苏省位居前列 ，年末住户存款不高 ，说明居民整体消费习惯偏向于积极 ； 6. 土地财政占比较低 ，房地产市场活跃度一般。 15 第二章 城市价值分析 2.1城市区位价值分析 2.2规划分析 2.3城市基础面分析 2.4交通分析 2.5产业分析 2.6资源分析 2.7发展空间研究 2.8板块小结 16 2.1 城市区位价值分析 l 是南京都市圈的核心城市之一；宁镇扬同城化的增长极之一。 南京都市圈城市发展规划 宁镇扬一体化发展规划 南京经济圈以南京为中心的经济区域带 ， 位于长江中下游沿江城市地带核心地 区，是长 三角带动中西部地 区发展的重要传导区域 ，在 国家长江经济带发展战略中具有重要地位 ，其 中镇江定位为发挥港 口和产业优势 ，建设全国 重要的先进制造业和战略性新兴产业基地以及 区域性物流中心 。 镇江市 宁镇扬同城化是江苏省首个区域 同城化 发展规划 ， 宁镇扬2020年全面实现同城化。 相关文件 ：江苏省 《宁镇扬 同城化发展规划》 和 《宁镇扬 同城化建设推进纲要》文件 明提出 了宁镇扬三城在基础设施、产业布局、创新体 系、公共服务、城乡统筹、生态环境、改革开 放等七个方面的区域协调发展。 17 2.1 城市区位价值分析 l “一带三圈四轴”的同城化发展格局 宁镇扬一体化发展 一带 ： 沿江发展带是新型工业化、城镇化的重点区域以及长江国际航运物流和金融商务 中心的核心 载体 。 三圈 ： 紧密圈层 （城市新区） ：以中心城 区为载体 ，重点完善金融、商务、商贸、物流、创意、研发、 生活服务等功能 ，加快形成以轨道交通为主的通勤联系 ，打造以服务经济和高新技术产业为主的 大都市区的核心 区； 次紧密圈层 （中小城市区） ：立足资源条件和产业基础 ，推动错位发展和合理布局 ，促进先进 制造业和城镇人 口集聚 ，拓展大都市区发展空间； 外围圈层 （生态休 闲城镇 区） ：重点保护山体、湖泊等重要生态功能区，强化其高品质居住、 休 闲度假、健康养老等功能 ，适度建设一批以生态休 闲为主的慢城 （镇）和现代农业集聚区，形 成大都市区开敞空间。 四轴 ： 扬滁、镇马、淮宁杭、淮扬镇 四条发展轴 ，以重大交通通道为依托 ，积极培育北部通扬滁、南 部镇马、西部淮宁杭、东部淮扬镇 四条发展轴 ，促进大都市区各圈层内城镇、产业功能的相互联 系与分工合作 ，提升区域 内部关联度和整体竞争力。 18 2.1 城市区位价值分析 l “宁镇扬”同城化 宁镇扬一体化发展 项 目 情况 已建、在建6 江六高速公路、扬溧高速公路 、南京长江四桥、宁 快速 条交通工程 启铁路复线快速路、江北沿江快速路 路 规划新建9条 五峰山公铁大桥、浦仪高速公路、仪征龙潭过江通 交通工程 道、焦山快速路过江通道 宁扬 浦仪高速公路 （新建） ，宁扬城际铁路 （新建） 轨道 宁镇 3 12 国道 （改造） ，宁句城际铁路 （建设）。 宁镇扬一体化交通 交通 扬镇 瓜洲城轨过江通道和连淮扬镇铁路 网络 航空 以禄 口机场为核心、扬泰机场为辅助、二座通用机场 (高邮机场、 航运 镇江大路机场)为补充的区域机场系统 主要港 口有高邮港、南京港、仪征港、扬州港、镇江港等 ，共同 港 口 打造宁镇扬组合港 ，整合沿江港 口资源 ，共建长江以下国际海港 枢纽 区。 宁镇扬公共交通一卡通 生态环境 同城化 旅游业、服务业同 城化 通信 同城化 教育一体化 建设跨地 区幼儿园、中小学 ，学校之间结对帮扶 农业一体化 加快构建三市农产品运输绿色通道 ，实行鲜活农产品运输全程免费。 文化、体育同城化 医疗 同城化 病历 “一本通”定点医院可以双 向转诊 养老 同城化 19 2.2 规划分析 l 一带三区——镇江市总体规划规划 城市定位 ：镇江是江苏省地级市 ，是南京都市圈核心层城市和 国家级苏南现代化建设示范区及江苏长江经济带重要组成部分。 城市职能 ：国家知名的生态文 明城市 ，沿江南北联动的枢纽 ，生 扬中市 态宜居的创新型城市。 京口区 润州区 市域城镇规模等级四级结构 ： Ⅰ级人 口100万以上1个(镇江中心 镇江新区 城 区)、 Ⅱ级人 口20-50万3个(丹阳中心城 区、扬 中中心城 区、句容 中心城 区)、 Ⅲ级人 口5- 10万8个 （辛丰、丹北 －界牌城镇组群、油 坊 －八桥城镇组群、皇塘、下蜀、茅山、谷阳、丁岗）、Ⅳ级人 口 丹徒区 1-5万20个。 丹阳市 发展格局 ：构建 “一带三区”的城镇空间组织结构。 句容市 “一带”为长江发展纽带 ， “三区”即由镇江和丹阳构成的镇江都 市核心 区、东部以扬 中为核心的江岛特色发展区、西部以句容为核 心的丘陵特色发展区。 行政 区划 ：镇江市为江苏省辖地级市 ，现辖京 口、润州、丹徒三 区，代管句容、丹阳、扬 中三个县级市。另有镇江高新区和 国家级 经济技术开发 区-镇江新区行使市辖 区经济、社会管理权限 20 2.2 规划分析 镇江城市总体布局结构 ：一体两翼、一核四区。 句容城市总体布局结构 ：一带八片区 句容城市总体布 局结构 一带 ： 环宁镇发展带 八片区 ： 中心城 区、宝华 镇 、下蜀镇和郭 庄镇 四个城镇集 聚发展区； 宝华山、茅山和 赤山湖三个旅游 区； 白兔、春城 （茅 镇江城市总体布局结构 ：一体两翼、一核 四区。 山）边城、后 白、 一体 ：主城 区；两翼 ：东西两个多功能组团 天王等镇构成的 主城 区空间突出 “一核 四区” 中部都市农业发 一核 ：南山绿核 ；四区：主城核心 区、丁卯分区、南徐分区、谷阳 展区 分区 北部重点建设北部滨水 区，南面以南山为中心重点建设南徐 ； 城市空间发展方向为沿江沿路 “T”字型发展 ，重点向南发展 ，对 接沪宁、优化东西、提升中心 。 21 2.2 规划分析 l 镇江市区功能定位——一体两翼 主城 区：以商贸、金融、文化、旅游、高新技术及居住为主 西翼 ：现代化港 口、船舶工业、物流业等 城区总体规划 东翼 ：现代化主枢纽港、现代制造业和 区域物流中心 。 分 区 地位 产业 主城核 城市主 商贸、金融、旅游和文化为主的现代服务业 心 区 中心 南徐分 城市次 由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施 区 中心 和生活居住构成的多功能复合型新城 区。 西翼 主城 东翼 丁卯分 产业新 以高新技术 （教育、光电子）产业、科技信息服 区 城 区 务和生活居住为主。 谷阳 区级行政文化 中心 ，生态宜居的新城 区。重点发 （丹徒） 新城 区 展教育、高新技术产业和服务产业。 分区 城市山林 、古寺名泉为资源特色 ，融生态保障、 南山绿 城市中 文化体验、旅游休 闲及历史遗存展示等功能于一 核 心绿地 体的都市型风景名胜 区 全 国主枢纽港 区 （区域物流中心） ，现代制造业 大港分 集聚区。 区 重点发展港 口制造业、航空产业、新能源和循环 工业物 经济产业。 流及配 套 区 以能源、新材料 、绿色化工和现代制造业为主的 谏壁分 (港 口、 工业基地 。 区 物流、 重点发展内河航运物流业和先进制造业。 适量生 以临港设备制造业和循环经济产业为主的工业园 活区) 高资分 区。 区 高资河以东重点发展装备制造业、海洋工程及港 口物流业等 ；高资河以西转型发展循环经济产业。 22 2.2 规划分析 l 句容市——南京的东南门户、发展轴线与南京衔接紧密 句容市域土地利用规划图 句容是江苏省镇江市代管的县级市 ，地处苏南 ，东连镇江 ，西接南京 ，是南 京的东南门户 ，是长江三角洲一座集港 口、工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。 宝华镇 发展定位 ：长三角文化休 闲生态基地 ，南京都市圈现代化生态宜居城市。 行政 区划 ：句容市辖3个街道办事处 （崇明街道 ，华阳街道 ，黄梅街道） ，7个镇 ，3个开发 区 管委会 （句容经济开发 区管理委员会、赤山湖管理委员会、茅山风景区管理委员会） ，20个重点乡 镇工业园区。 发展方向 ：北拓西进 ，有序发展 ；控制东南 ，优化为主 ； 句容市区 布局结构 ： “一环两园，三轴五区 集聚发展区沿南京 自北向南布点 ，发展轴线与南京衔接紧密。 郭庄镇 中心城区规划布局结构图 句容市区土地利用规划图 23 2.2 规划分析 l 句容宝华——紧邻南京仙林新城 ，打造仙林-宝华科学城 宝华镇位于句容市西北部 ，紧 仙林-宝华功能布局图 邻南京仙林大学城 。交通便捷 ， 区位优越 ，资源丰富。 居住 行政 区划 ：下辖7个行政村 ，2个社 区 居委会 ，1个国家森林公园，1个省级经济 产、研 经天路产业带 工业 开发 区。 居住 园区 居住 宝华片区中心 南京大学大学生创业园宝华分园落户在 学、研 白象片区中心 居住 南京仪征一体化 产、研 宝华镇省创新创业人才基地 ，占地 1200余 平方米 ，于20 16年3月正式开园。南京大学 将投资50个亿 ，打造集项 目、人才公寓等 配套 设施完善的国家级双创科技 园。 仙林-宝华土地利用规划图 宝华镇功能结构图 宝华新城 龙潭新城 临港新城 宁句一体化 仙林新市区 24 l 经济增长稳中放缓 2.3 城市基础面分析 l 呈现 “弱市强县”现象 注：本页为便于对比，人均GDP以百元为单位 镇江市区历年GDP、人均GDP及GDP增率 镇江各区2016年GDP及人均GDP走势 镇江市及其所辖县级市居民购 走势 买力对比 1800 14.00% 12.80% 1800 3000 45000 800 12% 1600 2635 12.00% 1600 40000 700 10.90% 2500 1400 35000 9.70% 1400 600 9.30% 10.00% 30000 1200 1200 2000 500 25000 1000 8.00% 1000 1470 400 1391 1500 20000 800 6.00% 800 1132 1212 300 15000 600 600 1204 1163 1000 10000 200 4.00% 400 400 5000 100 789 500 200 2.00% 200 0 0 449 360 371 582 1712 493 505 1136 镇江市 丹 阳 市 扬 中 市 句 容 市 0 0 0 0.00% 京口区 润州区 丹徒区 新区 镇江市区 句容市 扬中市 丹阳市 城镇常住居民人均可支配收入 （元） 2012 2013 2014 2015 2016 城镇常住居民人均生活消费支出 （元） GDP （亿元） 人均GDP （百元） GDP （亿元） 人均GDP （百元） GDP增率 （%） 年末金融机构居民存款余额总额 （亿元） 总体上来看镇江经济处于快速发展阶段 ，但近几年经济增长稳 中放缓 。 20 16年 ，丹阳市的GDP总值位列各区域县市头部 ，比第二名新区GDP总值高出近一倍 ，镇江市呈现 “弱市强县” 的经济发展情况。从镇江市区 来说 ，新区在GDP及人均GDP上位列市区四区头部位 ，人均GDP是其他三区的两倍左右 ；从三县市来看 中，丹阳市GDP总量位列头部 ，扬 中、句容 紧随其后 ； 从居民可支配收入来说 ，镇江市区与县市差距不大 ，扬 中市可支配收入高于镇江市区，丹阳市与市区基本持平 ，也侧面体现 了 “弱市强县”。 25 2.3 城市基础面分析 l 人口流入型城市，人口增长相对保持稳定 镇江历年人口变化情况 20 16年 ，镇江市区常住人 口123.13万人 ，户籍人 口103.42万人 ，人 口净流入19.7万人 ，近五年市区常住人 口相对保持稳定 。 140 100% 句容市20 16年常住人 口62.56万人 ，户籍人 口59.2万人 ，近五年常住 90% 120 人 口总体保持稳定 。 80% 100 镇江市各 区、县、市常住人 口对 比 （万人） 70% 67.93% 68.70% 80 63% 64.20% 65.40% 60% 区域 20 16年底 20 12年底 年均增长人数 50% 60 40% 主城四区 123.13 12 1.85 0.26 30% 京 口区 39.70 39.40 0.06 40 20% 润州区 30.46 30.12 0.07 18.55 19.07 19.3 19.74 19.71 20 10% 丹徒 区 30.84 30.61 0.05 0 0% 新区 22.13 2 1.72 0.08 2012 2013 2014 2015 2016 户籍人口(万人） 常住人口(万人） 句容市 62.58 62.22 0.07 人口净流入 （万人） 城镇化率 26 2.4 城市交通分析—铁路 l 主要依托京沪、宁沪高铁 ，规划或在建多条城际铁路 铁路名称 状态 利好区域 扬州方向 通车及在建 京沪高铁 镇江站 镇大铁路 京沪高铁 通车 丹徒区 南 京 镇江南站 镇江新区站 方 宝华站 沪宁铁路 沪宁铁路 通车 京口区、润州区 向 镇江东站 连淮扬镇铁路 连淮扬镇城际铁路 2020年建成 丹徒区 京沪高铁 扬马城际 南沿江城际铁路 2017年开工 句容市 宁句城际 上 句容站 海 规划 方 向 镇宣铁路 规划中 丹徒区 句容西站 镇宣铁路 南沿江铁路 宁镇城际 规划中 润州区、丹徒区 杭州方向 宁句城际 规划中 句容市 扬马城际轨道 规划中 句容市 27 2.4 城市交通分析—高速 l 远期规划形成 “三纵四横”高速公路网 扬州方向 泰州方向 规划形成 “三横 四纵”的高速公路 网络。 泰镇高速 “三横”由北向南依次为沪宁高速公路、常合 扬溧高速 高速公路、常合高速公路 ； “四纵”由西向东依次为长深高速公路、扬溧 镇 高速公路、泰镇高速公路、江宜高速公路 。 规划重点提升南北向交通运输通道能级 ，加强 沪宁高速 江 江宜高速 镇江与苏中苏北地 区以及苏南点状地 区城市的 南 联系。 京 方 高速名称 状态 向 常合高速 句 宜兴方向 沪宁高速公路 已建成 容 上 常合高速公路 已建成 海 长深高速 方 常合高速公路 已建成 向 长深高速公路 已建成 常合高速 扬溧高速公路 已建成 泰镇高速公路 已建成 江宜高速公路 一期建成 ，二期在建 （常州至宜兴） 28 l 加强与南京城际联系 ，规划建设市内轨道交通 2.4 城市交通分析—轨道交通-镇江 地铁 辐射区域 工程进度 京口区、润州区、 1号线年前开工建设 丹徒区 京口区、润州区、 2号线年前开工建设 ⑤ 丹徒区 3号线 京口区、润州区 规划中 4号线 京口区、丹徒区 规划中 ① 5号线 润州区 规划中 镇江市政府 6号线 京口区、丹徒区 规划中 ② ③ 轨电车1号线 / 开展方案研究 接入镇江南站 ，辐 宁镇城际 2018年开工建设 射润州区、丹徒区 ⑥ ④ 29 2.4 城市交通分析—轨道交通-句容 l 重点加强与南京城际联系 ，宝华与南京地块联通 地铁 辐射区域 工程进度 一期 ：从马群至 南沿江城际句容 站 ，线号线 句容市区、茅山 车站 ，明年全面 （宁句城际） 镇 南京地铁2号线东延宝华规划图 开工 二期 ：句容至茅 山镇 ，规划中 S5号线年前通车 （宁扬城际） 2号线东延 宝华镇 规划中 2017年开建 南沿江城际铁路 句容市 2020年建成 30 2.5 产业分析 l 2016年六大新兴产业总销售收入4089.95 亿元 ，占规上工业销售46.2%。 装备制造业和新材料是镇江市两大支柱产业 ，20 17年上半年 ，两大产业分别实现销售2354.2亿元、713.4亿元 ，占全市工业销售的48.6%、14.7% 。 其中，高端装备制造业完成销售8 16.9亿元 ，占装备制造业的34.7% ，占全市工业销售的16.9% 。 高端制造业、新材料 同比增幅分别14.7%、11.9% ，均快于全市工业平均增速 11.6% 。 此外还有眼镜、香醋等特色传统行业。而文化旅游、现代港 口物流则是镇江未来重点培育的新产业。 31 镇江市化工、机械类工业园分布在东西两翼的高资、大港 ； 2.5 产业分析 l 镇江市区产业布局——一体两翼 科技类园区主要集 中在市区的丁卯和谷阳的高新技术产业区； 城区总体规划 产业园名称 主要产业 经济技术开发区 新材料产业、航空制造产业、 高新技术开发区 扬中经济开发区 经济技术开发区 新能源产业、物流产业、检 丹徒技术开发区 验检测产业等 京口工业园区 船舶及海工配套产业、新能 高新技术开发区 源产业 ，电子信息产业、港 口物流服务业 句容经济开发区 丹阳经济开发区 有色金属加工产业、电子信 京口工业园区 息产业、港口物流服务业等 光电子产业、运动器材产业 句容经济开发区 等 镇江产业园 镇江金山创意 以临港产业、现代物流业、 现状分布 产业园 京口 中港国际物流 扬中经济开发区 新能源产业、装备制造业为 软件园 新区国际化学 产业园 主导产业 高资电力、 美佳工业园 新区新风工业园 镇江国家大 工业园 化工、建材 学科技园 视光学、木业加工、五金工 产业 亿兆软件园 智能装备产业园 鑫鼎茂工业园 大港镇光华工业园 丹阳经济开发区 具、汽车零部件四大传统产 丹徒高新技术 业 ，航空制造、新型医疗器 建科科技园 长山科技文 南山农业 华港 产业园 械等新兴产业 化产业园 科技园 科技园 辛丰工业园 重点发展装备制造业、现代 丹徒经济开发区 物流及港口关联产业 32 2.5 产业分析 l 句容市产业布局——逐步建立以服务业为主体的经济结构 产业定位 ：长三角文化生态休 闲基地、 都市圈科技创新和高新技术产业聚集 区、区域都市农业示范基地 。 句容市绿色建材产业园 宝华软件产业园 发展思路 ：重点发展第三产业 ，优化 发展第二产业 ，促进头部产业特色发 句容市科技服务产业园 展。 句容市汽车配套服务 产业园 产业分布概况 句容市运动器材产业园 句容市路面新材料产业 西部 ：主要分布石狮镇及句容市区西 园 部区域 ，以光电子、智能电线、运动 句容市智能电网产业园 器材生产为主 ；近期规划汽车配套服 现代农业产业园 句容市光电子产业园 务产业园 ，形成汽车维修、配件等产 业。 句容市茅山旅游配套服 句容市空港文化创意园 务区 北部 ：集中在桥头镇 ，形成绿色建材 产业园，生产绿色建材 ； 东部 ：形成路面材料产业园，生产加 先进制造业特色园区 工水泥、建筑材料等。 现代服务集散区 现代农业产业园 33 2.7 城市发展空间研究 l 可建设空间在江苏城市处于中位 ，未来城市发展空间相对不足 在江苏十三市中 （除去数据缺失的常州） ，镇江市规划建成 区面积与建成 区面积均排名第十二位 ，仅高于泰州市 ；建设空间 处于江苏省末端 ，建成 区面积进一步提升空间不大 ，未来城市发展空间相对不足。 江苏城市可发展空间研究 1200 300 276 1050 1000 250 798 774 800 200 733 587 600 150 538 497 455 402 381 370 400 100 336 286 275 311 297 324 290 248 244 246 65 216 224 214 221 200 49 50 45 42 38 36 32 28 27 22 7 0 0 南京 苏州 无锡 盐城 徐州 扬州 淮安 南通 泰州 连云港 宿迁 镇江 常州 建成区 规划建成区 可建空间 34 2.8 板块小结 1. 城市是南京都市圈的核心城市之一、宁镇扬同城化的增长极之一； 2.城市具有一定经济发展基础 ，未来受南京经济辐射带动影响较大 ； 3.经济增长稳中放缓 ，呈现县市强于市区的 “弱市强县”情况 ； 4.主要依托京沪、宁沪高铁 ，规划或在建多条城际铁路 ，未来主要与南京、扬州联通 ； 5. 装备制造业和新材料是城市两大支柱产业 ，文化旅游、现代港口物流则是镇江未来重点培育的新 产业 ； 6. 城市城镇化率较高 ，可建设空间不大 ，未来城市发展空间受限。 35 第三章 市场分析 3.1政策分析 3.2土地市场 3.3新房市场 3.4板块分析 3.5市场总结 36 3.1 政策分析—环南京核心城市土拍政策 20 16.08.12限价摇 20 16.06.24 号 ，达蕞高限价 20 16.10.14 20 17.06.02 20 17.08.20试 熔断流拍 90%需现房销售 摇 中者不得再摇号 蕞高价后配保 点竞 自持 南京 镇江 价高者得 20 17.03.13 竞地限房价 滁州 20 17.04.14 限价摇号 扬州 马鞍 山 价高者得 环南京核心城市 自20 16年度以来土拍政策总体呈现 ： “变化频繁、一城一策”的特点 ；镇江、马鞍 山两市 目 前土拍政策还未有限制政策 。 3.1 政策分析—楼市政策 镇江市 句容市 出台限购政策 ，非本市户籍限购一套 ， 20 17.3.20 缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买 20 17.3.24 普通住房 ，首付款 比例 由20%调整为30% 取消外地人购房补贴 20 17.3.27 首套房三成首付 ，二套房40%首付且利 率上调 10% ，三套及以上不贷款 20 17.4.1 限购加严 ，外地人在句容 （市区、宝华 镇）买房需提供在 当地缴纳 1年及以上社 取消本地人市区购买首套房补贴 20 17.5.3 保或个税证 明 （暂行半年） 当楼盘供小于求时 ，本地无房家 20 17.5.13 20 17.9.19 庭享有优先购买权 限购政策继续实施 ，截止 日期待定 限购 限贷 城市 区域 实施 日期 非本市户 首套 （无 首套 （有 限价政策 限卖 本市户籍 纳税条件 二套 （无贷）二套 （有贷） 三套 籍 贷） 贷） 市区 20 17/3/25 不限 不限 不限 30% 60% / / 首次销售的新开发项 目，备 案均价参照周边同类型、同 未满两年 ，不 镇江 句容 20 17/3/20 不限 一套 连续 1年 30% 40% 60% / 品质楼盘 ，申报备案价格3 得上市交易 个月内不得调高 38 3.2 土地市场分析—量价情况 注：2016年润州区仅出地两宗，底价成交；丹徒区、句容市区及宝华镇有大量位置较偏地块出让，拉低均价 20 17平 20 16平 蕞高楼面价 土地成交量方面 ，镇江市区土 区域 均楼面价 均楼面价 格 镇江历年土地成交量价对比 地成交量总体不大 ，润州区相对出 600 552 580 10000 京 口区 6771 / 7800 地量较多 ；句容市区出地量高于镇 500 8000 润州区 6337 1969 9448 400 江市区，20 17年出地量大 ，出地 290 266 6000 丹徒 区 15 10 954 6005 300 4000 价格也为之上涨 ；宝华镇出地量也 200 镇江新区 3 11 776 1775 100 2000 相对客观 ，蕞高楼面价高于镇江市 句容市区 2934 1020 7753 0 0 2014 2015 2016 2017 区。 宝华镇 4734 3378 954 1 建筑面积(㎡) 楼面均价(元/ ㎡) 蕞高楼面价(元/ ㎡) TOP3 Top2 7800 镇江各区历年土地成交量对比 （万方） Top1 9450 各 300 9541 润州区 京口区 镇江新区 区 250 蕞 经开区 高 200 宝华镇 1749 楼 150 句容市区 面 100 7753 6010 价 50 情 0 况 润州区 京口区 丹徒区 镇江新区 句容市区 宝华镇 2014 2015 2016 2017 注：京口区自2015、2016年无出让地块。 39 3.2 土地市场分析—热度 镇江各区2017年度土地成交楼面 镇江各区历年土地成交楼面价对比 镇江各区2016年以来平均溢价率及蕞高溢价 价对比 率对比 8000 350% 12000 7000 297.5% 291.6% 300% 10000 9448 954 1 6000 250% 235.9% 7800 7753 5000 8000 6771 6337 6005 4000 200% 6000 149.2% 4734 3000 150% 110.0% 4000 2934 2000 100% 2000 1510 1000 50% 313111 0 0.0% 0 2014 2015 2016 2017 0% 润州区 京口区 丹徒区 镇江新区句容市区 宝华镇 润州区 京口区 丹徒区 镇江新区 句容市区 宝华镇 润州区 京口区 丹徒区 楼面均价(元/ ㎡) 蕞高楼面价(元/ ㎡) 镇江新区 句容市区 宝华镇 平均溢价率 蕞高溢价率 注：新区017年仅出让一宗地。 注：新区自16年仅出让两宗地，且溢价率均为0。 注：京口区自2015、2016年无出让地块。 镇江市区：20 17年5月以来 ，镇江土地市场空前火爆 ，润州、京 口两个老城 区的平均地价均冲破6000元/ ㎡大关 ，今年地王高出 去年地王近3.8倍 。 句容市区：蕞高溢价率虽然高达236% ，但平均溢价率仅为38% ，整体而言热度相对提升。 宝华镇 ：自20 16年以来 ，土地市场竞争激烈 ，地王不断刷新 ，蕞高溢价率高达297.5% 。 40 3.2 土地市场分析—供需缺口 注：此处镇江市指镇江市区及句容市，不含扬中市及丹阳市。 镇江各区历年供需缺口分析 300 200 100 0 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 4 5 6 7 4 5 6 7 4 5 6 7 4 5 6 7 4 5 6 7 4 5 6 7 4 5 6 7 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 -100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 镇江市 润州区 京口区 丹徒区 新区 镇江市区 句容市 -200 -300 -400 -500 -600 在近4年当中，总体来看镇江市处于供大于求 ，20 16年由于南京限购导致投资外溢 ，镇江市出现极度的供需不平衡现象 ； 镇江市区供需缺 口较大 ，仅20 15年为供大于求 ，20 16年市区房地产成交量猛增 ，但 同年土地供应量偏少 ，供需缺 口近一步增 大 ； 句容市20 14、20 15两年土地供应量较大 ，成交量较小 ，总体呈现供大于求。20 16年受南京市场热度外溢 ，句容市商品住宅成 交量从 164万方猛增3.06倍至502万方 ，而土地供应量则跌至136万方 ，造成当年较大土地供需缺 口。20 17年句容施行限购导致购买 需求被压制 ，成交量迅猛下跌 ，市场呈现供大于需。 41 3.2 土地市场分析—房地价比 注：新房市场数据来源于克而瑞 镇江分区历年房地价对比分析 12000 20 18 10000 16 14.0 14 8000 12 6000 10 8 7.4 4000 6.7 6 5.6 5.0 4.3 4.7 4.4 3.4 4.0 3.6 3.9 4 2000 3.4 3.0 3.0 2.8 3.0 2.3 2 1.5 1.3 1.5 0 0 区 区 区 区 区 市 区 区 区 区 区 市 区 区 区 区 区 市 区 区 区 区 区 市 州 口 徒 新 市 容 州 口 徒 新 市 容 州 口 徒 新 市 容 州 口 徒 新 市 容 润 京 丹 江 江 句 润 京 丹 江 江 句 润 京 丹 江 江 句 润 京 丹 江 江 句 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 2014 2015 2016 2017 地价 房价 房地价比 注：京口区自2015年、2016年无出让地块、新区2017年仅有一宗地块底价成交 句容2015年出让多幅建面大地价低的地块。 20 14-20 16年镇江各 区总体房地价 比高于3 ，利润空间较大 。20 14年镇江市区大部分处于3以上的房地价 比，句容房地价 比 甚至高达7.4 ；20 15年由于镇江新区、句容市出让多幅面积大价格低的地块 ，拉高了当年房地价 比，镇江市区总体房地价也在2- 5左右 ；20 16年句容地价上涨较快 ，房地价 比落至4.7左右 ；20 17年镇江市区地价涨幅猛增 ，房地价 比在 1-2左右 ，即面粉价格 几乎赶上面包价格 。 42 3.3 新房市场分析—量价 注：2014年来源于镇江2015统计年鉴，其余数据来源于克而瑞 镇江全市历年商品住宅成交量走势 镇江分区历年商品住宅成交量走势 （万方） 900 600 811 800 502 500 700 600 400 500 309 398 300 400 365 244 230 307 300 200 165 153 203 138 135 142 200 100 64 100 0 0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 成交面积 （万方） 润州区 京口区 丹徒区 新区 镇江市区 句容市 总体来看 ，镇江在 16年在市场整体大热和受南京限购投资外溢的影响 ，镇江处于放量阶段 ，成交量达到历史峰值 ； 镇江市区 ：20 13-20 17年以来 ，镇江市区成交量相对较为平稳 ，20 16是近五年的成交量峰值 ；在镇江市区，由京 口区、润州区组成的老城 区 始终是成交量的主要区域 ，其中京 口区始终是镇江市区的成交量榜首 ； 句容市 ：20 13年-20 15年句容市区成交量总体较为平稳 ，20 16年受南京房地产热度外溢 ，成交量约为20 15年的三倍 ，同时也是同年镇江市区 成交量的1.6倍 ；20 17年受限购政策影响 ，成交量骤跌 ，但成交量也高过同年镇江市京 口区、润州区成交量之和 。 43 3.3 新房市场分析—量价 注：2014年来源于镇江2015统计年鉴，其余数据来源于克而瑞 镇江全市历年商品住宅成交价走势 镇江分区历年商品住宅成交价走势 （元/平米） 9000 9000 8000 8586 8000 7000 7511 7077 7000 6000 6130 5000 5681 6000 4000 5000 3000 4000 2000 3000 1000 0 2000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 成交均价 （元/ ㎡） 润州区 京口区 丹徒区 新区 镇江市区 句容市 镇江市区： 自20 13年达到小峰值 回落后近年来房价逐年上升 ；润州区一直为镇江市区房价蕞高的区域 ，次之为京 口区、丹 徒 区，新区的成交价格一直以来属于镇江市区的洼地 。 句容市 ：句容市近5年来成交价格均在镇江市区成交均价之上 ，总体与镇江润州区持平 ，在20 17年更是高于润州区，高于镇 江市区均价近 1700元/平米 。 44 3.3 新房市场分析—量价 注：数据来源于克而瑞 镇江全市近15月商品住宅成交量

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