频频出售华东资产“第一阵营掉队者”招商蛇口陷转型尴尬

admin1年前 (2024-09-24)镇江产业信息45

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　本报记者刘颂辉张玉上海报道

　　近日，招商蛇口发布2018年一季报，公司营收91.63亿元，同比增长32.04%；实现归属于上市公司股东的净利润57.78亿元，同比增长172.31%，公司的负债率较报告期初上升7.9%。由于持续加大开工和拿地，公司经营活动产生的现金流量净额为-91.52亿元。

　　尽管业绩向好，近年来，招商蛇口逐渐掉出“第一阵营”也是不争的事实。2017年底，招商蛇口出让位于江苏省镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及债权，挂牌价格为1.6亿元。随后，招商蛇口又相继出让上海及北京相关资产。值得注意的是，日前，《中国经营报》记者实地走访时并未发现镇江南山创意产业园。附近村民介绍，村庄基本处于拆除状态。

　　对此，记者联系招商蛇口上海公司相关品牌负责人，该品牌负责人表示，招商蛇口已转让该项目公司中的全部股权，不掌握目前情况。2017年招商蛇口华东区域已在上海公司、苏南公司、杭州公司实现收并购项目落地，后期将秉承智慧拿地，在土地获取方式上更趋向于多元化。截止到2018年一季度，华东区域在建及在售项目共计50余个（不含尾盘项目），同时年内预计新增面市项目10多个。

　　日前，招商蛇口发布3月销售简报显示，2018年1～3月，公司累计实现签约销售面积148.85万平方米，同比增加8.43%；签约销售金额313.08亿元，同比增加18.09%。第一季度完成2018年1500亿元销售目标的21%。

　　业绩向好的同时，据平安证券统计，一季度，招商蛇口在杭州、天津、佛山等地新增建面361万平方米，同比增长211%，远超同期销售，总地价294亿元，占同期销售金额比重94%，目前总土储超2500万平方米。

　　事实上，从2017年开始，招商蛇口就已经显露出规模扩张意图。根据招商蛇口近日发布的2017年年报，其去年全年获取土地资源计容建筑面积1023万平方米，其中权益面积594万平方米，在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等10个新城市。

　　招商蛇口上海公司品牌负责人在邮件中回应记者，华东区域2016年及2017年上半年共获取土地逾50宗，多个项目实现“当年拿地、当年展示、当年开盘”。招商蛇口总经理助理、华东区域总经理蒋铁峰曾向媒体表示，华东区域提出“百年招商，千亿华东”的区域战略目标，上海公司是华东区域四大城市公司重中之重。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，2015年完成重组后，招商蛇口从华南区域向全国化加速扩张，经济发达的华东区域无疑从地理位置、人口流入、配套完善、房地产发展潜力都是较好的选择。不过，他同时表示，招商蛇口项目多集中在上海、深圳、北京等重点一二线城市，项目售价较高，目前政策调控不断紧缩，限价严峻、预售证批复较为严苛，项目入市和销售较为被动，企业资金压力较大。

　　记者查阅2017年年报发现，报告期内招商蛇口位于杭州、上海、苏州、南京等华东区域的部分项目未开工竣工，无签约和结转面积。

　　此外，截至2017年12月底，招商蛇口存货由年初的1230.1亿元增加至2017年底的1642.33亿元，存货增加412.23亿元。公司短期借款由年初的44.44亿元增加至2017年底的167.68亿元，增幅达277.32%。公司负债合计由年初的1777.75亿元激增至2017年底的2398.38亿元，增长了620.63亿元。

　　“限价是房企面临的最大问题，土地成本未见降低，限价的规定卡在脖子上。这段时间，对于房企来说是比较痛苦的。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，随着国内信贷紧缩，融资越来越难，房企应该加速回笼资金，增强抗风险能力。

　　平安证券的报告显示，一季度末，招商蛇口在手现金437.7亿元，为短期负债（短借+一年内到期长债）的135.4%，负债率为66.3%，较期初上升7.9%。目前按揭利率连续15个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现。

　　事实上，作为老牌房企，2017年，招商蛇口已经冲进“千亿阵营”，但是据克而瑞2017年房企业绩排行榜单，招商蛇口排名第14位，与国内房企第一阵营相比，“掉队”较为明显。

　　资料显示，2015年招商蛇口吸收合并了招商地产，在深交所上市。作为中国最早的房地产公司之一，招商地产是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司，国家一级房地产综合开发企业，曾与保利、万科、金地并称为股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。不过，近年来，随着万科和龙湖、碧桂园、恒大等迅猛发展，招商地产却顶着稳健发展标签渐落下风。

　　一直以来，“慢周转”是市场对于招商地产的固有印象。卢文曦指出，业绩排名下滑主要与前几年拿地节奏过慢和土储规模欠缺有关。其次，周转速度慢也是招商蛇口跌出第一阵营的原因。

　　储备土地扩充“粮仓”的同时，记者注意到，招商蛇口将“零收益项目”进行挂牌转售。

　　2017年11月，招商蛇口挂牌转让位于江苏的镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及13602.336562万元债权。据悉，镇江南山创意产业园经营范围包括房地产开发，产业园区开发、建设，房屋销售、租赁。截至2017年10月末，公司资产总计2.66亿元，负债总计2.27亿元。

　　据《镇江日报》报道，2012年9月12日，镇江市政府与招商局集团启动战略性合作重大项目镇江南山创意产业园。其后，镇江市交投公司和招商局地产控股股份有限公司联合组建镇江南山创意产业园发展有限公司。

　　国家企业信用信息公示系统信息显示，镇江南山创意产业园发展有限公司位于镇江市润州区官塘桥街道秀山村。不过，日前记者实地走访秀山村并未发现上述产业园项目。附近村民告诉记者，秀山村已经基本处于拆除状态。

　　“经评估确定公司持有的镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权对应净资产评估值为2480.46万元，自股权转让成交日起不再纳入本公司合并范围。”招商蛇口方面表示。建设5年的镇江南山创意产业园最终被协议转让，在招商蛇口年报中显示的原因为“处置零收益项目”。

　　挂牌转让南山创意产业园项目后不久，招商蛇口再次宣布，公司与太盟投资集团共同发起设立地产基金，并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金，交易总对价约计50亿元。

　　据了解，在2014年重组上市时，招商蛇口的母公司招商局集团曾作出3年业绩承诺：在2015~2017年合并后，归母公司净利润至少分别为62.4亿元、85.85亿元、103亿元。如果达不到业绩承诺，招商局集团将以现金方式进行差额补足。而根据招商蛇口三季报，公司2017年前三季度营业收入约为296.86亿元，归属于上市公司的净利润约为37.18亿元，同比减少33.73%。由此可得，2017年第四季度要完成超过60亿元的净利润。

　　尽管招商蛇口方面向媒体表明，前三季度归母净利润同比有所下滑，主要因素是项目结算不均衡。但频繁出售核心资产项目的股权，仍然被疑与完成净利润目标有关。

　　朱一鸣表示，2017年房企股权转让频现，涉及项目大多处于亏损或高负债状态。房地产企业转让、出售项目，往往是和资金链承压有关。此外，从企业战略层面来看，房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产，可以达到调整业务结构及布局的目的。

　　作为央企改革的典型案例之一，自2015年重组上市之后，招商蛇口对外不再局限于传统的地产业务，而是将自身定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。

　　根据招商蛇口的3到5年规划，公司将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。

　　然而数据显示，目前传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。2017年年报数据显示，社区、园区和邮轮产业的营业收入分别为690.46亿元、58.14亿元、5.95亿元，占总营收比重分别为91.51%、7.70%、0.79%。

　　对此，业内人士表示，与房企多元化业务的培养一样，招商蛇口需要协同地产业务、园区和邮轮业务均衡发展，而达到全面转型的效益还有待时间考证。

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