租不抵支“夹心房”困局待破

admin1年前 (2024-10-04)镇江产业信息62

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　它们大多是计划经济向市场经济转轨的产物，有的甚至历经百年沧桑；它们身居闹市、历史悠久、租金便宜得惊人、还有政府当“保姆”……这就是直管公房。目前，我省各地包括省级机关，仍有大量直管公房存在，记者近期多地采访，聚焦这一分外特殊的“夹心房”生存现状。

　　直管公房，是实物分房时期，机关、企事业单位分配给职工居住的福利性住房。随着城市的发展、城区改造、房改优惠售房的推进，直管公房逐年减少，但到目前为止，苏州仍有208万平方米，南京的直管公房也仍在200万平方米以上。

　　苏州市姑苏区东支家巷7号，这里住着10户人家。四四方方的小院子里有一棵瘦削的银杏，树下是一个露天的自来水水池，刚刚洗净的小青菜在阳光下滴着亮晶晶的水——这是袁荣法的晚餐。

　　“24岁从宁波嫁到苏州，就一直住在这里。原先有一大家子，前年儿子一家搬去新房，去年老伴过世，就剩我了，但这里很热闹。”袁荣法今年已经89岁，但房子比她更老。去年10月，袁家所居住的直管公房排上了政府的修缮日程，4个月后，老房换新颜，老太太笑得合不拢嘴。两厅一室一厨一卫，且自来水池等不占室内空间，50平方米的实际使用面积看上去大了不少。

　　袁荣法的对面住着东支家巷7号的第二户家庭，姓周。“原来我不打算修，但儿子说我傻，不要花钱干嘛不修。”周水生推开门，一股呛人的霉味扑面而来，屋内昏暗潮湿堆满杂物，屋顶上几根桁条已经弯曲。周水生说，过两天就要搬走，因为房子也要维修了。

　　“这些老房子几乎都有百十年的历史，破旧不堪，有的是空心墙、乱砖墙，连空调都挂不住，再不修实在不安全，”苏州福华房产管理有限公司修建部负责人顾静怡说，“袁家的房子修得好，邻居们看见也心动了，一开始好多人不乐意呢。”

　　“这听起来可能很难理解，政府出钱帮忙修缮解危、改善居住条件，竟然还不乐意！”苏州市住建局公房管理处处长陈飙说，“这其中的原因五花八门，有的老年住户不愿‘挪窝’；有的住户要求政府为他们短期搬家提供补偿；有的住户要求抬高房屋高度、扩大房屋面积……”

　　最大的问题还不在此。据苏州市住建局的一组数据：2014年直管公房居住房租金收入1626万元，共支出修缮费用2300万元；2013年直管公房居住房租金收入1681万元，共支出修缮费用2806万元；2012年直管公房居住房租金收入1720万元，共支出修缮费用3312万元……租金收入与维修支出严重倒挂。

　　同样的情况也存在于南京、镇江等地。南京市住建委公房管理中心公房科李科长介绍说，南京的直管公房大多用于安置拆迁安置户，从1995年开始通过房改的方式出售，但至今，市级层面的直管公房仍有40万平方米，各区直管公房加起来有200多万平方米。“租金少，居住成本低，很多人并不愿买，住宅类的直管公房每月每平方米的租金只有2.3元，保守估计，不到市场租金的十分之一，但每年维修支出却不少。”

　　镇江市住建局房保处副处长张旗坤也告诉记者，镇江直管公房租金水平与南京一样，“收缴率虽然有90%以上，但租金水平过低，还是租不抵支，每年补贴直管公房维修的费用是1100万元，只少不多。”

　　陈飙介绍，直管公房实行福利性低租金，修缮则是市场化运作，通过招投标方式，外包给有资质的施工企业完成。目前行情是中修约500元/平方米，大修约900元/平方米，翻建超过1000元/平方米。“尽管随着维修面积的缩小，修缮费用总额逐年降低，但建筑材料价格的上涨、人工工资的提高又抬升了修缮成本，收支失衡现象会越来越突出。除此之外，政府每年支付用于白蚁防治、安全鉴定、委托管理等方面的管理费用还有1000多万元。”

　　为破困局，苏州决定再次上调直管公房租金。从2015年起，砖混一等结构房屋从2.5元/平方米涨至4.1元/平方米，砖木三等结构房屋从0.9元/平方米涨至1.7元/平方米。到2018年，砖混一等结构房屋的租金将上涨至6.4元/平方米。据了解，苏州直管公房已有8年未曾调价，对于此次调价，绝大多数住户表示理解。

　　但在南京和镇江等地，调价似乎却没那么简单。“南京专门出台过有关直管公房的管理意见，明确空余的直管公房可以转为廉租房、公租房，但因为租金低，愿意搬走的人少，房子根本就腾不出来。如果调价，这些人原本就是拆迁安置户，对他们似乎也不公平。”李科长说。

　　然而，也有人担忧：租金过低，会否造成国有资产流失？

　　采访中，多地住房管理部门称，这是历史遗留问题，何去何从，还有待政府进一步理性决策。

　　值得一提的是，苏州的直管公房并未采用出售方式消解到市场，以减轻政府包袱。对此，陈飙解释，相比较省内其他区域，苏州的直管公房有三大特点：一是旧有建筑多，以砖木结构为主，占到60%以上；二是非成套住房多，一个门洞好几户人家，公共区域交错负责无法分割；三是文保、控保建筑多，约有25万平方米。

　　正是因为砖木结构的房屋部位无法分割，苏州的直管公房很难通过房改的方式减少总量。还有些市民算算账，发现买房利息比租金还高，宁可终生租房也不愿买。目前，苏州的直管公房中约有80%是住宅，承租人约35000户。

　　正在东支家巷7号执行维修任务的施工技术员谭雪官告诉记者，直管公房修缮一贯坚持“彻底解除房屋危险”的原则。大修的，确保10年内无需再次大修；翻建的，确保15年内无需再次大修或翻建。同时，还必须“原样原修”，不改变房屋外形尺寸和房屋结构，不搭建违法建筑，这样能避免邻里发生纠纷，更重要的是能保护苏州古城风貌。“对这些老房子来说，有人居住是最好的保护。”陈飙则称，政府当“终身保姆”，也是留住了一种老苏州的生活状态。

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