? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

　　? 本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

　　? 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

　　? 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因发行人和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。

　　? 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

　　? 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

　　? 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

　　? 本跟踪评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

　　中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内相

　　关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会审定：

　　维持贵公司的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；

　　维持“16镇新停车场专项债/PR镇新债”的信用等级为 AA。

　　评级观点：中诚信国际维持镇江新区城市建设投资有限公司（以下简称“新区城投”或“公司”）的主体信用等级为 AA，评级 + 展望为稳定；维持镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称“镇江城建”）的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持“16 + 镇新停车场专项债/PR镇新债”的债项信用等级为 AA，上述债项级别考虑了镇江城建提供的全额无条件不可撤销的连带责任 保证担保。中诚信国际肯定了区域经济发展良好、政府支持力度仍较大等优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚 信国际关注到工程建设业务转型压力、安置房销售业务存在不确定性、面临一定短期偿债压力、对外拆借及涉诉金额大等因素对 公司经营及信用状况造成的影响。

　　? 有效的偿债保障措施。“16镇新停车场专项债/PR镇新债”由

　　财务指标出现明显恶化；再融资环境恶化，导致流动性紧张等。

　　回调。从金融数据来看，社融规模增量同比高增，

　　根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需

　　但剔除政府债券净融资之后社融增速仅与去年末

　　对公司存续期内的债券进行定期与不定期跟踪评

　　持平。从价格水平来看，受食品价格低位运行影响，

　　级，对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期

　　CPI总体保持平稳运行，大宗商品价格走高输入型

　　通胀压力有所上升，但市场需求偏弱背景下 PPI同

　　宏观风险：2022年经济运行面临的风险与挑战

　　“16镇新停车场专项债/PR镇新债”募集资金

　　有增无减。首先，疫情扩散点多、面广、频发，区

　　11.60亿元，截至目前募集资金已全部使用，其中

　　域经济活动受限带来的负面影响或在二季度进一

　　7.00亿元用于镇江新区城市停车场建设项目，主要

　　步显现。其次，内生增长动能不足经济下行压力加

　　包括新建停车场综合体、收购停车场经营权和新建

　　大，政策稳增长的压力也随之上升。第三，债务压

　　新区智能交通系统，上述项目于 2017年 7月投入

　　力依然是经济运行的长期风险，重点区域重点领域

　　使用，2021年实现收入 1.25亿元；剩余 4.60亿元

　　的风险不容小觑；房地产市场依然处在探底过程中，

　　不仅对投资增速修复带来较大拖累，并有可能将压

　　同时，该债券设置本金提前偿还条款，自债券

　　力向地方财政、城投企业以及金融机构等其他领域

　　发行后第 3年起，分 5年等额偿还债券本金，截至

　　传导。与此同时，尾部企业的信用风险释放依然值

　　目前已偿还 6.96亿元，债券余额 4.64亿元。

　　得关注。第四，全球大宗商品价格高位波动，输入

　　宏观经济与政策环境 型通胀压力有所加大，加之中美利差时隔 12年后再次出现倒挂，或会对我国货币总量持续宽松及政

　　宏观经济：2022年一季度 GDP同比增长 4.8%，

　　策利率继续调降形成一定掣肘。第五，海外经济活

　　总体上扭转了去年二至四季度当季同比增速不断

　　动正常化进程加快，或对我国出口增速持续带来回

　　回落的局面，但低于去年同期两年复合增速，且增

　　落压力；俄乌冲突加剧地缘政治不稳定性，或将在

　　速企稳主要源于政策性因素的支撑。随着稳增长政

　　能源、金融以及供应链等领域对我国经济产生一定

　　策持续发力及政策效果显现，我们维持后续各季度

　　同比增速“稳中有进”的判断，但疫情多地爆发或

　　宏观政策：2022年政府工作报告提出的 5.5%

　　会加剧需求收缩及预期转弱，实现全年 5.5%的预期

　　增速目标是“高基数上的中高速增长”，因此“政

　　策发力应适当靠前，及时动用储备政策工具”，我

　　从一季度经济运行来看，产需常态化趋势受疫

　　们认为，稳增长将是全年宏观调控的重心。其中，

　　情扰动影响较大，实体融资需求偏弱背景下金融数

　　货币政策宽松取向仍将延续，4月全面降准之后总

　　据总量强但结构弱，多因素影响下价格水平基本保

　　量宽松依然有操作空间，但在实体融资需求较弱及

　　持稳定。从生产端来看，第二产业及工业增加值保

　　流动性充裕背景下，货币政策的结构性功能或更加

　　持在常态增长水平，但疫情影响下月度数据逐月放

　　凸显，后续央行或优先通过增加支农支小再贷款额

　　缓；第三产业当季同比增速仍低于第二产业，服务

　　度、扩大普惠小微贷款支持工具规模、配合地方政

　　业生产指数 3月同比增速再度转负。从需求端来看，

　　府因城施策稳定房地产市场等结构性措施引导“宽

　　政策性因素支撑较强的需求修复较好，表现为基建

　　信用”。财政政策的发力空间依然存在，与传统财政

　　和高技术制造业投资延续高增长；政策性因素支撑

　　扩张不同，今年将主要实施以减税退税为重点的组

　　较弱的需求相对疲软，表现为房地产投资持续回落，

　　动产业 业。随着 ，镇江 实现地 ，比上年 ，增长 3. 长 10.7% 长 8.6%。 业增加值 上年疫 同比增 ，镇江 比增长 5. 2.6%； 9%；第三 。 2021年预 ，镇江 比增长 长 8.0% 亿元，增 增加； 预算支出 022年 1~3 亿元，同 ，同比增 土地出 ，2021 比增长 13. 同比下降 年镇江市财 2019 306.85

　　型，发展 济结构的 整体经济 生产总值 增长 9.4% %；第二 ；第三产 三次产业 GDP比 基数较低 较快。 实现地 %。第一 二产业增 业增加值 执行情况 完成一般 .1%，其 同年，全 8.9%， 政平衡率 为 60.29% 月，镇江 增长 2.4 0.0%， 进程加快 镇江市政 %，完成 .4%。 收支情况 2020 311.74

　　注：(3)=(1)/(2)，2019年和2020年数据为决算数，2021年数据为预算执行亩，土地出让合同金额 58.32亿元，其中经营性用

　　资料来源：镇江市财政局，中诚信国际整理

　　房地产市场：2021年镇江房地产市场政策以公

　　政府债务方面，2021年末镇江全市政府债务限

　　积金贷款政策收紧、人才利好、加强市区商品房预

　　售监管为主，全年楼市未能明显回暖。

　　2021年镇江市全年完成房地产开发投资

　　元，余额尚在限额之内；较 2020年末政府债务限额

　　413.97亿元，比上年增长 3.3%，其中住宅投资

　　有较大幅提升，地方债获批额度大幅增加。

　　中诚信国际认为，较高的财政支出一定程度上

　　万平方米，比上年增长 1.4%，其中住宅施工面积

　　限制了镇江市的财政自给能力，以及当前土拍市场

　　2,395.58万平方米，增长 1.1%。商品房竣工面积

　　明显清冷对其政府性基金收入增长支撑力不足。但

　　377.55万平方米，比上年下降 6.3%，其中住宅竣工

　　镇江市地区经济发展条件较好，近年随着“宁镇扬

　　面积 325.40万平方米，下降 0.1%。商品房销售面

　　一体化”、“南京都市圈”推进的加快，镇江市经济

　　积 695.05万平方米，比上年增长 9.9%，其中住宅

　　发展方式不断优化，为城市的整体发展奠定了良好

　　销售面积 661.36万平方米，增长 8.7%。商品房销

　　售额 611.22亿元，比上年增长 6.6%，其中住宅销

　　镇江新区是镇江市唯一的国家级经济技术开发区，

　　市商品住宅新增供应 478.78万平方米，同比下降

　　经济基础较好，经济实力稳步增强，为公司业务发

　　7.5%；全年成交面积 559.88万平方米，同比上升

　　镇江新区 2010年 4月升级为国家级经济技术

　　2.5%。截至 2021年 12月末，镇江市商品住宅可售

　　开发区，系镇江市唯一的国家级经济技术开发区，

　　面积 789.58万平方米，环比上升 0.2%，按照平均

　　下辖丁卯、大港 2个街道和丁岗、大路、姚桥 3镇，

　　近 6个月销售情况，出清周期为 19.74个月。2022

　　总面积 223平方公里，城市建成区面积 59.6平方公

　　年以来，镇江市房地产市场热度持续攀升，销售去

　　里，截至 2021年末常住人口 26.4万人。

　　化良好。截至 2022年 1~3月镇江市房地产开发累

　　镇江新区区位优越，交通便利，地处长江和京

　　计投资 134.19亿元，同比下降 11.2%，商品房累计

　　杭大运河十字交汇处，坐拥天然深水岸线.3%，其中

　　作为国家一类开放口岸、长江第三大港口、上海国

　　住宅销售面积 106.03万平方米，同比下降 16.7%。

　　际航运中心组合港，已实现与全球 71个国家和地

　　2021年土地市场较 2020年略有回暖，但仍较

　　区的 288个港口通航。近年经济实力稳步上升，2021

　　为清冷。2021年全市土地供应总量为24,975.73亩，

　　年镇江新区实现地区生产总值 775.89亿元，按可比

　　土地出让总面积为 14,429.01亩，土地出让合同金

　　价格计算，同比增长 10.9%。其中：第一产业增加

　　值 6.48亿元，同比增长 0.7%；第二产业增加值

　　亩，工业用地供应量为 6,064.29亩。近五年，镇江

　　493.47亿元，同比增长 11.0%；第三产业增加值

　　市土地市场交易总量在 2018年达到峰值，全市供

　　275.94亿元，同比增长 11.2%，产业结构更趋优化。

　　应土地 40,404亩，其中市区供应土地 10,221亩。

　　目前镇江新区已形成以新能源、新材料、航空航天

　　2021年全市土地供应总量较 2018年减少 38%，较

　　和再生医学为主导的四大支柱产业。固定资产投资

　　方面，2021年镇江新区实现固定资产投资 187.7亿

　　贸易等 投资性 扩大， 购土地 收入规 5%，收 营业收入 2019 9.63

　　务。此外 地产出 置房销售 主其他业 持续萎 稳定性 构成情况 2020 5.09

　　注：(3)=(1)/(2)，2021年数据为预算执行数。

　　款，新增在建工程项目将加大资金周转压力，项目

　　资料来源：镇江新区财政局，中诚信国际整理

　　中诚信国际认为，镇江新区依港而建，地理位

　　公司工程建设业务主要由其本部实施运营，以

　　置优越，近年经济实力持续增长，财政自给率不断

　　委托建设的形式接受镇江新区管委会的委托，签署

　　提高，为区域内企业发展奠定良好基础。

　　委托建设协议，根据新区管委会固定资产投资项目

　　跟踪期内，公司股权结构及内部治理等未有调整，

　　计划，对新区范围内的市政、道路、园区标准厂房

　　公司管理制度比较完善，能够满足当前运营需要

　　等基础设施及公共配套设施开展建设。公司承建的

　　项目前期资金主要来自于自有资金和外部融资，此

　　跟踪期内，公司股权结构稳定，江苏瀚瑞投资

　　外新区管委会以财政补贴形式给予公司一定的项

　　控股有限公司（以下简称“瀚瑞控股”）仍为公司大

　　目专项补贴；代建项目竣工后，由新区管委会在审

　　股东，且实际控制人镇江市人民政府国有资产监督

　　计项目建设成本的基础上附加代建管理费进行回

　　管理委员会未有调整；同时公司法人治理结构、内

　　购，其中代建管理费为项目总金额的 20%左右，公

　　控制度亦无变化，能够满足当前运营需要。

　　司以管委会最终支付的项目总金额作为建设收入

　　跟踪期内，公司作为镇江新区重要的投资建设主体，

　　并确认入账，回购资金由镇江新区财政列入预算。

　　职能定位未发生变化，收入稳定性不足

　　近年镇江新区基础设施不断完善，区域建设完

　　公司作为镇江新区主要的投资建设主体，承担

　　成度不断提高，2021年公司工程建设任务规模持续

　　镇江新区内的市政、安置房及园区等项目的投资建

　　萎缩，当年实现工程建设收入 1.95亿元，同比减少

　　设，职能定位未发生变化。目前公司主要从事工程

　　61.63%。截至 2022年 3月末，公司完工项目主要

　　公司在建、拟建项目规模逐年缩小，但前期完

　　工项目投资规模较大，回款时间长，造成较大资金

　　2021年公司主要得益于已完工平昌新城安置

　　垫付情况。随着镇江新区基础设施建设日趋完善，

　　房确认销售收入 8.30亿元，全年安置房收入同比增

　　公司在承接新区代建项目的基础上，逐渐将业务推

　　长 15.45%。截至 2022年 3月末，公司平昌新城安

　　向市场化发展，通过公开网站、邀标等渠道以招投

　　标方式在全国各地承接工程委托代建项目，主要以

　　国有企业和政府项目为主，逐步实现业务转型。

　　截至 2022年 3月末，公司在建安置房为大路

　　资性房地产 提升 5.43 年来公司主 2019 16.90

　　业务大幅减 百分点，但 板块毛利率 2020 16.90

　　，2021 务费用 比为 16 ，公司 蚀，期 来公司盈 2019 0.01

　　公司 利息 .44%，较 间费用 费用 利能力相 2020 0.01

　　间费用 出大幅 上年下 出规模 制能力 指标（ 2021 --

　　见的 2019~2021年财务报告以及未经审计的 2022 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 年一季度财务报表。公司财务报表均按照新会计准

　　公司利润总额主要由投资收益、公允价值变动

　　则编制，财务数据均采用期末数。

　　收益和经营性业务利润构成，2021年实现利润总额

　　同比增长 38.42%，主要来源于投资收益增长。2021

　　2021年公司其他业务毛利率提升推动综合毛利率

　　年公司投资收益同比增长 33.69%，主要系拆借给其

　　上升，但贸易业务收入比重较大，综合毛利率仍较

　　他企业的资金使用费增加，拆借对象主要包括镇江

　　低，加之期间费用侵蚀，经营性业务仍处于亏损状

　　出口加工区城投物资开发有限公司、镇江新区保障

　　态，整体利润对投资收益等非经营性损益依赖度较

　　住房建设发展有限公司、镇江新区交通建设投资有

　　限公司以及镇江新区新市镇建设有限公司。2021年

　　毛利率方面，2021年公司收入占比最大的贸易

　　公司毛利率提升使得经营性业务利润亏损规模有

　　业务毛利率整体偏低，工程建设业务和安置房销售

　　所缩小，其中其他收益系财政补贴，当年同比减少

　　业务毛利率保持相对稳定，得益于其他业务板块收

　　倍，但货币资金受限规模较大，实际保障能力仍较

　　105.51亿元，较上年末下降 9.48%，其中短期债务

　　53.74亿元，占总债务比重为 50.93%。同时，截至

　　表 16：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X）

　　2021年末公司债务中非标融资规模为 24.77亿元，

　　4.47 镇江大学科技园发展有限公司 2.75 江苏圌山旅游文化发展有限公司 镇江新区润港客运服务有限公司 10.57 镇江市江泰建筑安装有限公司* -- 镇江日月照明有限公司 103.36 总计 50.53 注：带“*”企业为非关联方。 0.17* 资料来源：公司提供 -- -- 未决仲裁、诉讼方面，公司因诉讼 -- 0.62 产且尚处于审理阶段的案件主要为光 有限责任公司（简称“光大信托”）与 融资租赁合同纠纷，诉讼标的金额合计 化外部 主要包括未支付的融资租赁租金 2.46 仍需关 付款利息 0.35 亿元等。 2018年 9月，西藏金融租赁有限 称“西藏金租”）与公司签署《融资租赁 76.96 （下称“《融资租赁合同》”），瀚瑞控股 一定的 月，西藏金租提供融资租赁合同项下购 币 3亿元。此后，公司根据西藏金租出 .38亿 支付通知书》，按《融资租赁合同》的约 8.77亿 租履行还款义务。 行借款 2019年 12月，西藏金租将剩余 1 。 及利息债权转让给了江苏瀚瑞金控融 外担保 公司（以下简称“金控租赁”），并签订了 重为 且债务人公司、担保人瀚瑞控股知悉该 业，其 转让完成之后公司即将该 1.5亿元本金 较大， 给了金控租赁，该债务清偿完毕。西藏 租赁之间因存在其他债权债务关系，协 元） 余额 债权转让款冲抵原债权债务对应金额， 2,930.00 需要再支付债权转让对价给西藏金租。2 1,600.00 公司及瀚瑞控股收到光大信托的起诉材 2,168.75 3,000.00 西藏金租已将上述对新区城投债权转 4,870.82 托，但在收到起诉材料前，公司及瀚瑞 5,000.00 金租与光大信托之间的债权转让情况并 1,428.31 1,512.30 公司在 2019年 12月收到过光大信托的 0,300.00 函中提及西藏金租已将债权转让给了光 6,551.25 2,400.00 没有提供任何债权转让的依据。截止光 9,406.25 前，公司及瀚瑞控股从未收到西藏金租 8,000.00 债权转让通知书。光大信托向北京市第 5,400.00 2,847.00 法院提起诉讼，并申请财产保全，导致

　　有的部分大港股份（股票代码：002077）股权被查 称“镇江城建”）提供全额无条件不可撤销的连带责封冻结。瀚瑞控股合计持有大港股份2.90亿股，对 任保证担保。

　　大港股份持股比例为 49.89%，其中被冻结股份

　　917.27万股，被冻结股份占瀚瑞控股所持有大港股

　　镇江城建作为镇江市重要的基建和公用事业运营

　　开庭前会议，为查明案情，北京市第二中级人民法

　　院已同意追加西藏金租为第三人，案件于 2021年 5

　　镇江城建（本节可称“公司”）成立于 1994年，

　　月 18日进行第一次开庭审理，本次开庭西藏金租

　　跟踪期内股权结构和实际控制人未发生变化，仍为

　　参加了庭审，北京市第二中级人民法院对各方进行

　　镇江市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简

　　了听证，案件于 2021年 6月 21日进行第二次开庭

　　称“镇江市国资委”）全资持股，截至 2022年 3月

　　审理，光大信托及西藏金租对新区城投补充提交的

　　末注册资本及实收资本均为 41亿元。

　　证据进行质证，法院明确下一次开庭时间为 2021年

　　镇江城建系镇江市重要的市政基础设施建设

　　7月 15日。2021年 7月 15日，法院临时取消开庭，

　　主体，参与镇江市新老城区的综合开发，并是镇江

　　开庭时间另行通知。2021年 8月 16日，北京市第

　　市主要的自来水及污水处理运营主体。此外，公司

　　二中级人民法院电话通知，最高院要求涉及东旭集

　　还从事房产销售、物流贸易等业务，并通过并购的

　　团有限公司的所有案件均移交石家庄中院管辖，北

　　江苏索普（集团）有限公司（以下简称“索普集团”）

　　京二中院已决定将本案件移送石家庄中院管辖，截

　　至目前，尚未收到石家庄中院的开庭通知。

　　跟踪期内公司收入整体保持增长，但业务结构

　　过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信

　　变化较大。其中，自来水、污水等公用事业收入较

　　用报告》及相关资料，截至 2022年 5月 13日，公

　　为稳定；城市基建及保障房业务具有周期性，收入

　　司均能按时或提前归还各项债务本金并足额支付

　　变化较大；化工业务随着下游醋酸产品价格上涨，

　　2021年收入同比增长 110.75%，同时，其占公司营

　　业总收入的比重提升至 55.25%；2021年，公司将

　　持有负责物流贸易业务的子公司镇江海纳川物流

　　作为镇江新区主要的投资建设主体，公司的区域地

　　产业发展有限责任公司（以下简称“海纳川”）及江

　　位较为突出，持续获得在政府补助的有力支持

　　苏和通进出口有限公司（以下简称“和通进出口”）

　　公司作为镇江新区主要的投资建设主体，继续

　　的股权划出，当年，公司不再将其纳入合并报表范

　　承担镇江新区内的基础设施、安置房及园区等项目

　　围，且 2022年起，公司不再涉及物流贸易业务。

　　的投资建设任务。2021年公司获得政府补助 1.70亿

　　2021年公司营业总收入为 138.24亿元，较上年增

　　长 29.23%，其中主营业务收入 121.37亿元，同比

　　偿债保证措施 增长 45.16%；其他业务收入 16.88亿元，同比下降

　　27.71%，主要系公司投资性房地产中土地使用权出

　　让收入低于上年同期。2022年一季度，受物流贸易

　　“16镇新停车场专项债/PR镇新债”本息的到

　　业务出表影响，公司营业总收入低于去年同期，当

　　期兑付由镇江城市建设产业集团有限公司（以下简

　　期，实现营业总收入 26.33亿元，较去年同期减少

　　月末，上述收购事项已经完成。自 2019年 11月起索普集团销售收入 2018年 12月 19日，镇江市国资委与镇江城建签署《股权转让协

　　议》，标的为市国资委持有的索普集团 100%股权（含索普集团所持有

　　资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　基础上加成 8%（2015年起调整为 16%），按会计准

　　公司自 2022年起不再涉及物流贸易业务，由于贸

　　则“建造合同”完工比例确认为当期收入。在回款

　　易业务毛利率较低，本次业务调整对公司整体盈利

　　进度方面，2015年 12月，镇江市人民政府出具了

　　《关于对镇江城市建设产业集团有限公司应收政

　　府相关款项的说明》，明确市政府拟偿还公司应收

　　镇江城建物流贸易业务主要集中在镇江海纳

　　账款的计划为：自 2015年起，每年偿还金额为 10

　　川物流产业发展有限责任公司及江苏和通进出口

　　亿元。住建局每年的回款计划会根据每年的财政情

　　有限公司，经营范围包括化学品、危化品、煤炭及

　　况统筹安排，结合项目的进度，对于某些项目，会

　　其他散货的仓储和运输，主要作业品种有甲醇、乙

　　出现部分回款时间滞后的情形，会有一定的波动。

　　醇、醋酸、醋酸乙酯、醋酸丁酯等 10余种。2021

　　年，公司将直接持有的海纳川 53.08%的股权全部转

　　截至 2022年 3月末，镇江城建已完工城建工

　　让给镇江铁路投资发展有限公司，出让对价 3.43亿

　　程施工项目已投资总额 48.66亿元，拟回购金额

　　元；将持有的和通进出口 100%的股权全部无偿划

　　53.47亿元，已回购金额 43.28亿元。同期，镇江城

　　至镇江百姓汇商贸有限公司，2022年起，公司不再

　　建在建项目计划总投资额 99.29亿元，已投资额

　　54.95亿元，在建施工项目已回购金额 21.55亿元，

　　和 6.77亿元。虽然财政占款有望逐步回流，但较重

　　块收入分别为 22.24亿元和 0亿元。公司贸易业务

　　的建设任务使得公司面临持续的资金压力。

　　规模大，但毛利空间小，在 2%左右，本次业务调整

　　作为镇江市保障房建设最主要的平台，公司保障房

　　业务持续性强，拟建项目体量大，后续面临的投融

　　作为镇江市最大的城建施工建设主体，公司承担了

　　市内多个大型市政工程建设任务，项目储备量较充

　　公司房地产开发业务具体可分为保障房开发

　　业务和商品房开发业务。自 2006年开始，公司承担

　　镇江城建的城建施工项目主要分布在镇江市

　　镇江市保障性住房建设，包括拆迁安置房、公租房

　　润州区、京口区等主城区地段，多为城区路网改造、

　　以及经济适用房等，其中保障性住房、拆迁安置房

　　拓宽、延伸工程。公司直接承建的政府城市基础设

　　镇江市污水处理费计费方式是“污水处理单价

　　×自来水销售量”，公司污水处理费收入与实际污水 公司矿产资源开采前景较大，跟踪期内销售规模增处理量无关；污水处理费收取方式是由自来水公司 长较快，未来该板块将成为公司收入和盈利的重要收取水费后将污水处理费上缴到镇江市财政专户， 来源

　　然后地方财政在次月返还给水业总公司。

　　为增强经营竞争力，公司经营业务拓展至矿产

　　近年来，省市各级政府对公司污水处理业务的 资源开采，由下属子公司镇江长山环境有限公司支持也保持较强的力度，给予污水处理工程项目专 （原名为镇江市长山投资发展有限公司，简称“长项财政补贴资金。2021年及 2022年一季度，公司 山环境公司”）负责，主要致力西南片区原矿业资分别获得污水处理工程专项补贴 11,833万元（含海 源无序开发的后续生态修复和环境整治、资源合理绵城市补贴）和 1,490万元（含海绵城市补贴）。 开发利用等。由于前期勘探及开采有一定的周期，长山环境公司于 2020年开始产生石料销售收入。

　　受益于索普集团领先的行业地位、化工产品价格的

　　2021年及 2022年 1~3月公司分别实现石料销售收

　　回升，跟踪期内该板块成为公司主要收入及盈利增

　　和 34.25%，未来随着矿产资源的勘测及开采的推

　　2019年镇江城建通过收购索普集团（间接持有

　　当地上市企业江苏索普化工股份有限公司 82.71%

　　公司委托代建及土地整理业务跟踪期内回款加快，

　　股权），新增化工产品板块。索普集团主要从事化学

　　但业务整体沉淀资金规模较大，且土地整理业务后

　　基础原料的生产与销售，以生产醋酸、氯碱系列产

　　续仍有一定投入需求，资金回笼依然面临一定压力

　　品为主，拥有完整的以醋酸为核心的有机化工产业

　　链和以氯碱化工为源头的合成材料产业链。索普集 除城建施工项目外，公司自成立以来还每年根团现拥有煤化工、精细化工、基础化工三条产业链。 据市政府规划以及资金安排，承担镇江市范围内基以醋酸为核心的煤化工产业链，索普集团于 1992年 础设施建设代建任务，计入“其他应收款”，2022自主开发了低压羰基合成醋酸技术，建设国家 年 3月末仍有 356.77亿元余额（含历年资本化利息“921”醋酸工程，目前拥有 120万吨/年醋酸产能， 额）。公司每年收到政府的项目建设拨款，2021年同时配套有 30万吨/年醋酸乙酯生产能力。以 ADC 收到 22.38亿元的项目建设拨款，可部分冲销代建发泡剂为核心的精细化工产业链，索普集团拥有 4 投入的资金，但相对于大额项目成本而言，规模仍万吨/年 ADC发泡剂生产能力。以硫酸为核心的基 偏小，加之多年资本化利息累积，公司挂账代建项础化工产业链，索普集团拥有 110万吨硫磺制酸的 目资金巨大。

　　综合生产能力。索普集团是国内醋酸行业龙头企

　　土地整理方面，政府按照公司所整理土地实际

　　业，其中，醋酸乙酯和 ADC发泡剂生产规模位居

　　出让价格扣除相关税费后全部返还给公司，用于冲

　　国内同行业前列，冰醋酸规模国内第一、世界第三。

　　销公司前期投入的土地相关成本。2021年及 2022

　　索普集团具备 3,000吨级涉外资质的长江泊位 年 1~3月公司整理的土地分别出让 4宗和 0宗，出码头和具有危化品运输资质的铁路专用线亩，出让总价分别为索普集团醋酸和醋酸乙酯的产量分别为 106万吨和 22.76亿元和 0亿元，合计应回款 65.14亿元，截至18万吨，销量分别为 93万吨和 18万吨，整体产能 2022年 3月末实际已返还 52.84亿元。截至 2022年利用率情况良好，且产销率处于合理水平。2021年 3月末，公司主要在整理土地 14块，面积为 2,854.83及 2022年一季度，镇江城建实现化工产品销售收 亩，总投资 146.03亿元，已投资 123.30亿元，仍需入 76.38亿元和 19.10亿元，2021年收入大幅增长 投资 22.73亿元。公司在整土地大多计划于 2023年

　　管理费用亦受此影响，出现较快增长。2021年公司

　　目回购款和土地为主，且货币资金中受限规模较

　　期间费用合计达 15.62亿元，主要为管理费用，当

　　本-土地系公司获得的开发用地土地使用权（截至

　　年小幅减少 2.58%，其中总债务规模减少至 920.10

　　亿元，主要由银行借款、应付票据、一年内到期的

　　亿元，以住宅、商业性质用地为主，均是通过出让

　　非流动负债和应付债券构成。从债务结构来看，截

　　方式取得，并已全额缴纳出让金）及土地整理业务

　　至 2021年末，公司短期债务占总债务的比重下降

　　投入（截至 2022年 3月末 81.16亿元）；开发产品

　　1.92个百分点至 43.49%，短期偿债压力所有下降。

　　截至 2022年 3月末公司总债务增至 935.54亿元，

　　公司非流动资产规模及结构较 2020年末变动

　　短期债务占总债务的比重为 43.87%，与年初基本持

　　较小，主要由投资性房地产、固定资产、在建工程

　　平。债务到期分布方面，2022年后三季度至 2025

　　及其他非流动资产等构成。公司投资性房地产主要

　　年及以后公司到期债务（不含应付票据和租赁负

　　系土地资产，均通过出让方式取得的商住用地，并

　　已全额缴纳出让金。2021年公司投资性房地产处置

　　和 250.02亿元，面临一定的短期偿债压力。

　　16.71亿元，因公允价值变动增加 0.27亿元；截至

　　所有者权益方面，公司近年所有者权益保持增

　　2022年 3月末投资性房地产中土地资产账面价值

　　长趋势，2021年末所有者权益增至 673.01亿元，主

　　456.52亿元，合计 693.32万平方米。公司固定资产

　　要由实收资本 41亿元、资本公积 408.73亿元、其

　　主要系房屋建筑物、机器设备等；在建工程主要系

　　他综合收益 107.47亿元和未分配利润 86.96亿元构

　　津渡历史街区保护工程、污水处理工程以及索普集

　　成。其中，资本公积主要为政府投入、拨款划入等，

　　团在建化工产品生产线；其他非流动资产主要系镇

　　2021年较上年增加 4.16亿元主要为江苏索普化工

　　江市国资委注入的主城区内已建成的部分道路及

　　股份公司当年定向增发普通股产生的股本溢价；其

　　车站广场，以及公司进行信托及资管产品投资产生

　　他综合收益较上年减少 2.73亿元，主要系存货或自

　　的劣后级资金投付等，近年来规模随着投资信托及

　　用房地产转换为投资性房地产造成的公允价值变

　　资管产品的增加而增长，2021年末为 68.11亿元，

　　动损失；受益于本期盈利能力的大幅增长，公司未

　　其中主城区道路广场以及信托及资管产品，分别为

　　分配利润较上年增长 17.81%至 86.96亿元。截至

　　2022年 3月末，公司所有者权益增至 677.53亿元，

　　司资产规模和资产结构均与年初基本一致，公司总

　　主要系因经营积累增加，以及少数股东权益增长。

　　跟踪期内受益于索普集团经营净现金流的大幅增

　　加，公司经营活动净现金流状况进一步改善，但债

　　公司备用流动性较充足，资产受限规模较大，且存

　　务负担较重，主要偿债指标表现依然较弱

　　在大额的对外担保，需持续关注或有负债风险

　　公司经营活动现金流主要核算公司水务、自营

　　截至 2021年 3月末，公司共获得银行授信

　　工程建设、安置房和商品房建设、商贸业务、化工

　　877.16亿元，实际使用金额为 328.27亿元，剩余未

　　产品以及往来款等的现金流入与支出。2021年受索

　　使用额度 548.89亿元，备用流动性较充分。

　　普集团经营活动产生的现金流量净额大幅增加的

　　受限资产方面，截至 2021年末公司受限资产

　　影响，公司经营性现金表现为大幅净流入，净流入

　　446.24亿元，主要为货币资金 75.99亿元、应收账

　　规模较上年增加 23.91亿元至 32.98亿元，其中索

　　款 20.17亿元、存货 73.92亿元和投资性房地产

　　普集团经营性现金净流入较上年增加 18.27亿元至

　　268.72亿元，受限资产规模较大，占同期末总资产

　　22.93亿元。公司投资性现金流主要反映承担的城

　　建项目、市政基础设施投资项目相关的现金流，以

　　或有事项方面，镇江城建主要为镇江市国有企

　　及信托理财投资相关的现金流，2021年投资性现金

　　业及市属其他企业提供担保，截至 2022年 3月末，

　　流表现为小额净流入，净流入规模为 5.57亿元。

　　对外担保余额总计 288.26亿元，占净资产比重为

　　公司主要通过金融机构借款、发行债券等方式

　　42.54%。镇江城建对外担保余额较大，主要被担保

　　进行融资，但 2021年公司偿付债务规模较大，当期

　　对象债务负担较重，且与其担保对象中大部分单位

　　筹资性现金净流出 37.47亿元。2022年 1~3月公司

　　形成互保，可能面临一定的代偿风险。

　　对外融资规模较大，筹资活动净现金流转正，但其

　　债务负担沉重，每年公司仍有大规模利息支付，未

　　镇江城建主要负责镇江市城市市政基础设施

　　建设，并参与镇江市新老城区的综合开发及棚户区

　　改造、保障房建设等，在镇江市城市基础设施建设

　　领域的主导地位，随着并购索普集团实现的完成，

　　公司新增化工业务板块规模迅速增大，并作为镇江

　　市部分公用事业的经营主体，在区域内的自来水及

　　污水处理等业务具有专营优势。基于镇江城建突出

　　的战略地位，其获得的政府支持力度较大，2021年

　　中诚信国际维持镇江城市建设产业集团有限

　　公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，其提

　　供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保能够

　　对“16镇新停车场专项债/PR镇新债”的还本付息

　　综上所述，中诚信国际维持镇江新区城市建设

　　投资有限公司的主体信用等级为 AA，评级展望为

　　稳定；维持“16镇新停车场专项债/PR镇新债”的

　　镇江市海润环保科技有限公司[注 1]

　　镇江市满江春新材料科技有限责任公司

　　江苏满江春城市规划设计研究有限责任公司

　　镇江市西津渡文化旅游有限责任公司

　　镇江市西津渡影视基地有限责任公司

　　江苏西津湾度假区运营管理有限公司

　　镇江市公共住房投资建设有限公司

　　镇江市和信资产经营有限公司[注 4]

　　镇江市紫金物业管理有限责任公司

　　镇江房地产物业管理有限责任公司

　　EBITDA（息税折旧摊销前盈余）

　　注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关

　　企业专用。根据《关于修订印发 2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：

　　“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。